전세사기 성립 요건 

전세사기가 여론의 큰 질타를 받고 있습니다.... 변호사를 하다보니, 검사시절에는 한번도 보지 못했던 전세사기가 크게 이슈화가 되고 있었습니다.

그런데, 여러 전세사기 사건을 변론하다보니, 전세사기의 유형도 억울한 유형부터 진짜 나쁜 유형까지 여러가지가 있다는 점을 알게 되었습니다.

그리고 전세사기에는 매도인, 매수인(무자본 갭투자자), 매도인 측 중개인, 매수인 측 중개인, 임차인 측 중개인 등 여러 사람이 기소되는 경우가 많았고, 그 여러사람이 서로 모르는 사람인 경우가 많았습니다.

서로 모르지만, 한개의 이벤트를 중심으로 서로 묵시적으로 공모관계가 성립되기 때문에 전세사기의 공동정범으로 기소 되는 것이지요.

하지만, 대부부은 이 묵시적 공모관계를 부인할 뿐 정작 중요한 부분에 대해서는 잘 주장하지 않는 경향이 있었습니다.

일반인들의 입장에서는 한번도 본 적이 없는 사람임에도 공소장에 '공모'했다고 표현되는 것이 받아들이기 어려운 까닭입니다.

그러나, 위와 같은 주장은 법원에서 절대로 받아들여지지 않기 때문에,,,, 전세사기의 구조를 잘 알아 꼭 필요한 주장에 집중해야합니다.

전세사기로 기소되는 사건 중 때로는 무죄를 받을 수 있는 경우가 있다는 점을 명심할 필요가 있습니다.

아래와 같은 점을 잘 알고 대응하면 무죄가 되는 포인트를 찾아낼수도 있습니다.

반대로 피해자의 경우라면, 사건의 헛점이 생기지 않도록 증거 및 진술에 만전을 기할 필요가 있습니다.



가. ‘전세사기’를 구성하는 전형적 요소 및 특징

신종범죄로 떠오른 이른바 ‘전세사기’가 인정되는 경우를 자세히 살펴보면, 전세사기는 수개의 전형적인 요소 및 특징이 있다는 점이 확인되는데, 이는 아래와 같습니다.

(1) 전세사기에 등장하는 주택은 대부분 다세대 주택인 빌라인데, 빌라는 임대차 수요에 비해 매매 수요는 적어 빌라는 임대차 수요에 비해 매매 수요는 적어, 임차보증 금이 빌라 매매가와 같거나, 매매가보다 높더라도 임대차계약이 성사된다. 다만, 이는 범죄자들이 조성하는 것이 아니라 시장원리에 따른 것이고, 범죄자들은 이러한 시장 상황을 악용하고 있을 뿐이다.

(2) 중개인들은, 위와 같은 빌라의 시장 상황을 악용하여, 빌라 매도인의 매매희망가보다 높게 책정된 임차보증금을 수용 할 임차인을 섭외하는 동시에 자본의 투여 없이 임차보증금반환채무만을 인수하여 소유권을 넘겨받을 ‘무자본 갭투자자’ 를 모집한다.

(3) 그런데, 최근의 빌라 시장 상황에 따르면, 임대차시세는 별론, 매매시세가 향후 위와 같이 높게 책정된 임차보증금을 초월해 상승할 가능성은 크지 않기 때문에, 정상적인 무자본 갭투자자들을 끌어들이기는 쉽지 않으므로 중개인들은 수수수수 료를 미끼로 신용불량자 등 무자력자들을 대거 무자본 갭투자자로 모집한다.

(4) 중개인들은, 위와 같이 임차인과 무자본 갭투자자인 매수인이 섭외되면, 임대차계약을 통해 매도인에게 임차보증금 을 받게 함과 동시에 매매계약으로 빌라의 소유권을 매수인에게 넘겨준 후 매도인으로부터 임차보증금과 매매희망가의 차액을 리베이트로 돌려받아 이를 임차인 소개자, 매수인 소개자 및 매수인 등과 서로 나누어 갖는다.

(5) 이때, 리베이트로 인해 임차보증금이 매매시세보다 높게 형성되어 있기 때문에, 매수인이 무자력자인 경우 향후 빌라가 경매되더라도 임차인은 임차보증금을 돌려받지 못할 위험성이 커지는데 무자력자가 단기간 내에 다수의 빌라를 취득 하게 되면 그러한 위험은 더욱 크게 증가하게 된다.

(6) 중개인들은, 위와 같은 위험으로 인해, ❶임대차계약시 임차인에게 임차보증금이 매매시세보다 높게 형성되어 있다는 점, ❷중개인 등이 임대인이자 매도인으로부터 리베이트를 받아 서로 나누어 가진다는 점, ❸동시진행거래로 인해 임 대인이 임대차계약 후 변경된다는 점, ❹매수인이자 새로운 임대인이 무자력이라는 점을 고지할 의무가 생기고 이러한 점 을 고지하지 않았다면, 사기죄가 성립하게 된다.

(중략)