개인회생 중 전세·월세, 어디까지 가능한가

김태용 변호사

개인회생 상담을 하다 보면 채무자분들이 가장 많이 불안해하는 부분이 주거 문제입니다.

"개인회생 중인데 전세 재계약 안 해주면 어떡하죠?" "이사해야 하는데 전세대출은 전혀 안 되나요?" "결국 평생 월세로 살아야 하나요?"

결론부터 말씀드리면, 개인회생을 했다고 전세에 못 사는 건 아닙니다. 다만 전세대출은 시기별로 제한이 있고 전략이 필요합니다.

전세 재계약은 가능합니다

가장 흔한 오해가 "집주인이 개인회생 사실을 알면 재계약을 안 해주지 않나요?"입니다.

그렇지 않습니다. 임대인은 임차인의 신용정보를 조회할 권한이 없고, 개인회생 사실이 임대인에게 자동으로 통보되지도 않습니다. 월세·관리비·전세금 반환 문제만 없다면 개인회생은 재계약 거절 사유가 아닙니다.

기존 전세 재계약은 개인회생 여부와 무관하게 가능합니다.

전세 거주 자체가 문제가 되는 것이 아니라, 전세대출이 회생 단계에 따라 제한됩니다.

개인회생 진행 중 (신청~인가)

시중은행 전세대출, 정책자금(버팀목·청년전세 등), 보증기관(HUG·HF) 모두 불가합니다. 이 시기에는 전세대출을 전제로 한 이사가 현실적으로 어렵습니다.

실무에서 많이 선택하는 대안은 기존 전세 유지, 보증금 낮은 전세, 반전세, 월세, 가족 명의 임대 등입니다.

면책 직후 (0~1년)

전세대출은 거의 불가하지만, 전세 재계약은 가능합니다. 자기 자본이 있으면 신규 전세도 가능하고, 반전세·월세도 가능합니다. 이 시기는 신용회복 준비 단계입니다.

면책 후 1~2년

안정적인 직장, 지속적인 소득, 연체·대출 없음, 신용점수 회복 흐름이 확인되면 전세대출 가능성이 열리기 시작합니다.

면책 후 2~3년

신용점수가 상당 부분 회복되면서 청년·신혼부부 전세대출, 버팀목·보금자리 계열 상품 등 전세대출 정상 이용 단계로 복귀합니다.

전세사기피해자법상 피해자 인정을 받은 경우는 별도입니다. 전세보증금 미반환, 임대인 사기·고의, 깡통전세, 경매·공매 진행 등으로 지자체·국토부에서 전세사기 피해자 결정 통지를 받으면, 개인회생 여부와 무관하게 국가 지원 전세자금대출을 받을 수 있는 길이 열립니다.

개인회생을 했다고 평생 월세만 살아야 하는 건 아닙니다. 주거 문제 역시 개인회생 전략의 일부로 함께 설계되어야 합니다.

법무법인 에이파트 | 김태용 변호사

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