전세사기 보증금, 형사고소만으로 돌려받을 수 있을까요?

임영호 변호사

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기로 보증금을 돌려받지 못했다면 어떻게 해야 할까요?

전세사기 피해를 겪은 분들 대부분은 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 큰 불안과 혼란을 느끼게 됩니다.

특히 “임대인을 사기죄로 고소하면 보증금을 받을 수 있지 않을까”라고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 전세사기 보증금 반환 문제는 형사 절차만으로 해결되기 어려운 경우가 많습니다.

보증금을 실제로 돌려받기 위해서는 민사 절차를 중심으로 접근해야 한다는 점을 먼저 이해할 필요가 있습니다.

전세사기로 임대인을 고소하는 경우 형법상 사기죄 성립 여부가 쟁점이 됩니다.

사기죄가 인정되려면 계약 당시 임대인이 고의로 사실을 속였다는 점, 즉 기망행위가 입증되어야 합니다.

단순히 보증금을 돌려주지 않았다는 사정만으로는 사기죄가 쉽게 인정되지 않는 경우도 많습니다.

이 때문에 형사 고소를 진행했음에도 불구하고 불기소 처분이 내려지거나, 보증금 반환과 직접 연결되지 않는 사례도 적지 않습니다.

물론 형사 절차 과정에서 합의가 이루어져 일부 금액이 반환되는 경우도 있지만,
이는 예외적인 상황일 뿐 보증금 전액 반환을 보장하는 수단이라고 보기는 어렵습니다.

따라서 전세사기 피해로 보증금 반환을 기대한다면, 형사 고소와는 별도로 민사 절차를 함께 검토해야 합니다.

임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했다면,
전세보증금 반환청구소송을 통해 임대인을 상대로 반환을 요구할 수 있습니다.

다만 일반적인 소송은 시간과 비용 부담이 따를 수 있기 때문에,
상황에 따라 지급명령 제도를 먼저 검토하는 경우도 있습니다.

지급명령은 서면 심리로 진행되며 변론 출석이 필요 없고,
인지대와 송달료가 비교적 낮다는 장점이 있습니다.

하지만 임대인이 지급명령에 이의신청을 하거나 송달이 되지 않는 경우에는
절차가 중단되고 결국 본안 소송으로 다시 진행해야 합니다.

임대인과 연락이 되지 않거나 소재가 불분명한 경우라면,
처음부터 보증금 반환청구소송을 진행하는 것이 오히려 효율적인 선택이 될 수 있습니다.

전세사기 피해를 줄이기 위해서는 계약 체결 이전 단계에서의 확인이 매우 중요합니다.

먼저 등기부등본을 통해 보증금보다 우선하는 근저당권이나 가압류 등 권리가 있는지 확인해야 합니다.

이러한 선순위 권리가 존재할 경우, 추후 경매나 공매 절차에서 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

또한 임대인의 세금 체납 여부도 중요한 확인 사항입니다.
세금 체납으로 인해 주택이 공매로 넘어가게 되면 보증금 회수에 제한이 생길 수 있습니다.

계약서 작성 시에는 특약을 통해 위험을 줄이는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

예를 들어 계약 체결 이후 추가 근저당이 설정되는 경우 계약을 해지할 수 있도록 하거나,
임대인의 세금 체납 사실이 확인될 경우 계약 해지를 가능하게 하는 조항 등이 이에 해당합니다.

이러한 조치들이 모든 전세사기를 완전히 막아주지는 않지만,
피해 가능성을 낮추는 데에는 분명한 도움이 됩니다.

전세사기 피해는 감정적으로 대응하기보다,
형사 절차와 민사 절차의 차이를 정확히 이해한 뒤 상황에 맞는 대응 방향을 설정하는 것이 중요합니다.

형사 고소는 책임을 묻는 절차이고,
보증금 반환은 결국 민사 절차를 통해 해결해야 하는 문제입니다.

혼자 판단하기 어려운 상황일수록 절차를 차분히 검토하고,
자신의 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 불필요한 시간과 비용을 줄이는 길이 될 수 있습니다.

제이엘 파트너스 법률사무소

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