토지확보 90%?… 토지사용승낙을 그대로 믿으면 안 되는 이유

구제준 변호사

“토지확보 90%라더니”… 토지사용승낙을 그대로 믿으면 안 되는 이유

조합이 벌써 토지의 90%를 확보했습니다.

지역주택조합 상담 과정에서 가장 자주 등장하는 말입니다.
화성 배양동 지역주택조합에 가입했던 A씨 역시 이 설명을 듣고 안심했습니다.
분양가도 저렴한데다 토지확보률이 높으니 곧 착공되겠구나 싶었죠.

그러나 현실은 전혀 달랐습니다.
수년이 지나도록 공사는 시작되지 않고 확인해보니

조합이 말한 토지확보의 대부분이 토지사용승낙서에 불과했던것인데요.

이 글에서는 지역주택조합에서 반복적으로 문제 되는 토지사용승낙과 토지확보
그리고 왜 조합원이 이 부분을 반드시 구분해서 봐야 하는지를 정리해드립니다.

1. 토지사용승낙서란 무엇인가

토지사용승낙서는 토지주가 “당신들이 내땅을 아파트사업에 써도 됩니다”

라는 의사를 서면으로 표시한 문서입니다.

조합 입장에서는 토지매매대금을 지급하지 못한 상황에서도
사업계획 승인 요건을 맞추기 위해 이 승낙서를 활용합니다.
그리고 이를 근거로 조합원에게 “토지확보율이 높다”는 설명을 하기도 합니다.

하지만 여기서 반드시 짚어야 할 점이 있습니다.
👉 토지사용승낙서는 소유권 이전과는 아무런 관련이 없습니다.

즉, 등기부상 소유자는 여전히 토지주이며
토지주는 언제든지 승낙을 철회할 수 있습니다.
법적으로 조합이 해당 토지를 지배한다고 보기 어렵습니다.

반면, 법적으로 말하는 토지확보는 기준이 명확합니다.

이 세 가지가 모두 충족되어야 합니다.
조합 또는 신탁회사 명의로 등기가 이전되어야만
비로소 “토지를 확보했다”고 말할 수 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

이 둘은 법적 안정성에서 전혀 다른 개념입니다.

배양동 사례처럼,
조합이 토지확보율 90%를 강조했지만
실제로는 대부분이 사용승낙에 불과했던 경우가 적지 않습니다.

문제는 시간이 흐르면서 발생합니다.
일부 토지주가 승낙을 철회하면 사업은 즉시 멈추게 되고,
이미 납입된 분담금은 설계비·운영비 등으로 소진된 뒤입니다.

이때 조합원이 겪게 되는 위험은 다음과 같습니다.

지역주택조합에 참여하고 있다면,
또는 참여를 고민 중이라면 다음 사항은 반드시 확인해야 합니다.

만약 조합이 사용승낙을 중심으로 사업을 진행하고 있다면,
향후 추가 분담금 요구, 장기 지연, 사업 무산 가능성까지
모두 염두에 두셔야 합니다.

지역주택조합 사업에서 토지 확보는 핵심 중의 핵심입니다.
그러나 ‘확보율’이라는 표현 뒤에
단순한 토지사용승낙서만 존재한다면,
그 사업은 언제든 흔들릴 수 있습니다.

화성 배양동 사례처럼
조합의 설명만 믿는다면 결국 납부한 분담금을 잃을 위험뿐만 아니라,

조합 해산이나 청산과정에서의 추가 부담까지 떠안게 될 수 있습니다.

따라서 조합원이라면
말로 설명되는 확보율이 아니라, 등기로 확인되는 소유권을 기준으로
냉정하게 판단하셔야 합니다.
그것이 불필요한 피해를 막는 가장 현실적인 방법입니다.

Q1. 토지사용승낙서만으로 사업 승인이 가능한가요?
A. 아닙니다. 주택법상 토지 확보는 실제 소유권 기준이므로, 사용승낙만으로는 요건을 충족하기 어렵습니다.

Q2. 조합이 말하는 토지확보율은 어떻게 검증하나요?
A. 등기부등본을 통해 조합 또는 신탁회사 명의로 소유권이 이전됐는지 확인하셔야 합니다.

Q3. 사용승낙을 근거로 홍보했다면 책임을 물을 수 있나요?
A. 허위·과장 설명에 해당한다면 법적 책임을 다툴 수 있으나, 이미 집행된 비용 회수는 쉽지 않은 경우가 많습니다.

법무법인 서앤율

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