전세보증금이 안 돌아온다면 어떻게 해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

전세금반환청구소송 → 결과 : ‘2억원 전액 반환’ 인정

​*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

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<< 사실관계 >>

의뢰인은 전세 계약 만료 후 집주인으로부터 보증금 2억원을 돌려받지 못한 채

퇴거해야 하는 상황에 놓였습니다.

처음에는 “곧 새 세입자가 들어오면 바로 주겠다”는 집주인의 말을 믿고 기다렸지만,

몇 달이 지나도 새 임차인은 나타나지 않았고, 집주인은 연락을 피하기 시작했습니다.

심지어 이후 확인 결과, 해당 부동산에는 이미 근저당이 설정되어 있었고,

집주인이 다른 채권자에게도 압류를 당한 상태였습니다.

그 결과, 의뢰인은 단순한 민사 분쟁이 아닌,

보증금 전액이 회수되지 못할 수도 있는 위기 상황에 직면했습니다.

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<< 서초전세금소송변호사 - 법적 조력 및 결과 >>

① 임대차계약 및 권리관계 전수조사

변호사는 등기부등본과 금융거래 내역을 면밀히 검토했습니다.

그 결과, 임대인의 재산 중 해당 주택이 유일한 자산이었고, 이미 1순위 근저당권이 설정되어 있는 사실을 확인했습니다.

이에 단순한 내용증명이나 합의 시도로는 회수 가능성이 낮다고 판단하고, 즉시 전세보증금 반환청구소송 및 가압류 신청을 동시에 진행했습니다.

② 가압류 조치로 자산 보호

법원에 가압류 신청서를 제출하여, 임대인이 보유한 예금 및 임대주택에 대한 처분 금지 조치를 확보했습니다.

이를 통해 다른 채권자보다 우선순위를 확보하는 것이 가능했습니다.

③ 법정 주장 – 계약 종료 및 반환 의무 명확화

법정에서는 임대인이 “새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”고 항변했지만, 변호사는 민법 제618조, 주택임대차보호법 제4조를 근거로 임대차계약이 종료된 이상, 임대인은 즉시 보증금 반환의무를 이행해야 한다는 점을 강조했습니다.

또한, 임대인의 자금 사정을 이유로 반환을 거부하는 것은 법적 효력이 없음을 조목조목 반박했습니다.

결과적으로, 법원은 변호사의 주장을 전부 받아들여,

집주인이 의뢰인에게 보증금 2억원 및 이에 대한 지연손해금(연 12%)을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

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이후 임대인의 예금계좌에 대한 강제집행(추심명령)을 진행하여

의뢰인은 보증금을 회수할 수 있었고,

추가로 발생한 법원 비용 및 이자까지 모두 보전받을 수 있었습니다.

보증금이 제때 돌려받지 못한다면 소송을 고민해야 하는 시점입니다

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 일이 최근 서초 강남권 전세 시장에서 자주 발생하고 있습니다.
임대인은 종종 새 세입자가 들어오면 지급하겠다고 말하지만, 실제로는 자금 사정 악화나 담보대출 부담으로 인해 반환이 지연되는 경우가 많습니다.

이때 기다리기만 하면 오히려 보증금 회수 기회를 놓칠 수 있어, 전세금 반환소송과 가압류를 함께 고려하는 것이 중요합니다.

전세보증금 반환소송은 언제 가능할까요

전세보증금 반환청구는 임대차 계약이 종료되었는데도 임대인이 반환하지 않을 때 제기할 수 있습니다.
계약 종료 시점은 다음과 같은 경우에 해당합니다.

① 계약 기간이 만료된 경우
② 임차인과 임대인이 계약 종료에 합의한 경우
③ 임대인의 계약 위반이 발생한 경우

임대인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 지급할 수 있다고 주장하더라도 법적으로 인정되지 않습니다.
민법 제618조는 계약이 종료되면 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 한다고 규정하고 있습니다.

전세금 소송 절차는 어떻게 진행될까요

내용증명 발송 단계
전세보증금 반환을 공식적으로 요구하기 위해 내용증명을 보내는 단계입니다. 임대인이 응답하지 않는다면 즉시 다음 절차로 넘어가야 합니다.

가압류 신청 단계
임대인의 예금, 부동산, 보증금 등을 가압류해 재산 처분을 막는 과정입니다. 소송 전 보전조치는 회수율을 높이기 위한 핵심 전략입니다.

전세보증금 반환소송 제기
계약서, 임대차 기간, 퇴거 사실, 보증금 지급 내역 등 관련 증거를 제출해 반환 의무를 입증하는 절차입니다.

판결 후 강제집행
승소하더라도 임대인이 자발적으로 지급하지 않는다면 계좌 압류, 부동산 경매 등 강제집행을 통해 회수할 수 있습니다.

임차권등기명령으로 퇴거는 가능할까요

보증금을 받지 못해도 임차권등기명령을 신청하면 퇴거가 가능합니다.

이 제도를 활용하면 임차인 지위를 유지하면서도 보증금 반환청구권을 안전하게 보전할 수 있어 서초 강남처럼 고액 전세 비중이 높은 지역에서 자주 사용됩니다.

전세보증금 소송에서 자주 묻는 질문

Q1. 임대인이 잠적했는데 소송이 가능한가요
A. 가능합니다. 주소를 확인할 수 없어도 공시송달 방식으로 소송 진행이 가능하며, 가압류를 통해 임대인의 남은 재산 확보가 중요합니다.

Q2. 보증금 일부만 받은 경우 나머지를 청구할 수 있나요
A. 가능합니다. 일부 지급은 채무 일부 이행이므로 잔액에 대한 청구권은 유지됩니다.

Q3. 집이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 가능한가요
A. 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권에 따라 경매대금에서 회수할 수 있습니다.

Q4. 임대인이 법인일 때도 소송이 가능한가요
A. 가능합니다. 법인을 상대로 청구하거나 대표자에게 책임을 물을 수 있습니다.

신속하게 대응할수록 보증금 회수 가능성이 높아집니다

전세보증금 분쟁은 시간이 지날수록 임대인의 재산 변동 위험이 커지기 때문에 빠른 대응이 핵심입니다.
내용증명, 가압류, 소송, 강제집행을 단계별로 정확하게 진행해야 실질적인 회수가 가능합니다.

서초전세금소송변호사는 부동산 등기와 가압류 경험을 바탕으로 임대인의 재산 구조를 분석해 신속한 회수 전략을 마련합니다.

현재 보증금 반환이 지연되고 있다면 법적 절차를 통해 권리를 지키는 것이 가장 안전한 선택입니다.