보증금반환소송, 승소하려면 무엇을 준비해야 할까요?

하동권 변호사

안녕하세요. 법무법인 어진 수원부동산변호사 하동권입니다.

보증금반환소송에서 승소하려면 어떤 준비가 필요할까요?

이사를 앞두고 있는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 경제적 부담이 크게 발생할 수 있습니다. 보증금반환청구소송은 세입자가 유리한 절차이지만, 준비 없이 소송만 제기한다고 해서 실제 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

민사소송은 예상치 못한 변수가 많기 때문에, 소송 전에 어떤 자료와 절차를 준비하느냐가 결과를 좌우합니다. 특히 승소 후에도 집주인이 재산을 은닉하거나 처분해 보증금을 받지 못하는 사례가 있어 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

보증금반환청구소송을 준비할 때 핵심적으로 검토해야 하는 사항은 세 가지입니다.

① 계약갱신의사 부존재 통보
② 내용증명 발송
③ 가압류·가처분을 통한 재산 확보

아래에서는 각각의 준비 과정을 구체적으로 설명드립니다.

보증금반환청구소송은 임대차 계약이 종료된 후에만 제기할 수 있습니다. 따라서 가장 먼저 해야 할 일은 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 의사를 임대인에게 명확하게 전달하는 것입니다.

임대차보호법상 계약해지나 갱신 거절 의사는 계약 종료 2개월 전부터 6개월 전까지 임대인에게 알려야 하며, 이를 통보하지 않으면 법적으로 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주될 수 있습니다.

계약이 종료되지 않은 상태에서는 법원에서도 소송을 받아들이지 않을 수 있기 때문에, 이 단계가 가장 중요한 첫 과정입니다.

계약을 종료하겠다는 의사를 전달할 때는 말로만 전달해서는 충분하지 않습니다. 법원에서 증거로 인정될 수 있는 형태로 남기는 것이 필요합니다.

전화 녹음, 문자, 카카오톡 메시지도 도움이 되지만, 가장 객관적이고 강력한 증거는 내용증명입니다.

내용증명은 상대방이 열어보지 않더라도 발송 사실 자체가 증거가 되기 때문에 향후 소송에서 유효하게 사용될 수 있습니다.

실제 소송에서는 임대인이 “계약종료 통보를 받지 못했다”고 주장하는 경우가 많아, 내용증명은 필수적인 절차라고 볼 수 있습니다.

승소 판결을 받았더라도 상대방에게 집행할 재산이 없다면 결국 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 일부 임대인은 소송이 제기된 사실을 알게 되면 재산을 미리 처분하거나 다른 명의로 넘기기도 합니다.

이런 상황을 예방하기 위해 임대인의 예금, 부동산, 전세보증금 반환채권 등을 대상으로 가압류나 가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다.

이 절차는 판결 이후 실제로 보증금을 회수할 수 있도록 하는 ‘재산 확보 수단’이므로 소송과 동시에 진행하는 경우가 많습니다.

보증금반환소송에서 승소하는 것은 어렵지 않은 경우가 많지만, 실제로 보증금을 돌려받는 과정은 별개의 문제입니다.

이 세 가지가 제대로 준비되지 않으면 승소하더라도 보증금을 돌려받지 못해 추가 소송을 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

보증금반환청구소송을 계획하고 있다면, 소송 전 단계에서부터 절차를 꼼꼼히 정리하고 증거를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

법무법인 어진

하동권 변호사가 작성한 다른 포스트