[전세사기 보증금 반환청구 소송, 어떻게 승소했을까?] 

□ 사건 개요

의뢰인은 수도권 신축 빌라에 전세로 입주하면서 전세보증금을 지급하였습니다.

계약 당시 집주인은 ‘확정일자와 전입신고만 하면 안전하다’고 말하며 보증금 반환에 대해 별도의 우려가 없다고 강조했습니다.

그러나 계약 만료일이 지나도록 집주인은 보증금을 돌려주지 않았고, 이미 해당 주택은 경매절차에 들어간 상태라 의뢰인은 보증금을 돌려받지 못할까 걱정되어 곧바로 법률상담을 의뢰했습니다.

□ 법적 쟁점

• 보증금 반환청구권의 우선순위: 의뢰인은 확정일자 및 전입신고를 완료했기에 '대항력'과 '우선변제권'을 갖고 있었습니다.

• 임차권등기명령 필요 여부: 집을 비운 이후에도 경매 배당에서 권리를 인정받기 위해, 임차권등기명령 절차를 진행할 필요가 있었습니다.

• 경매참여를 위한 소송 병행: 집주인의 재산이 부족한 상황에서 보증금을 온전히 회수하려면 소송과 경매 배당요구를 병행해야 했습니다.

□ 일상의 변호사 조력

법무법인 호평은 다음과 같은 방식으로 의뢰인의 권리를 회복했습니다.

① 긴급 보호조치

• 임차권등기명령 신청: 주택을 퇴거한 직후 법원에 임차권등기명령을 신속히 신청하여 대항력을 유지시켰습니다.

• 경매 배당요구: 경매가 진행 중인 상태에서 보증금을 우선 변제받기 위한 배당요구서를 기한 내 제출하였습니다.

② 전세보증금 반환 소송 제기

• 집주인을 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 제기하며, 확정일자·전입신고·계약서·등기부등본 등 객관적 증거자료를 모두 제출하였습니다.

• 집주인이 사실상 연락두절된 상태여서, 소장을 공시송달 방식으로 송달하였습니다.

③ 법원 판결 확보 및 집행준비

• 전세보증금 전액 반환 판결을 받아냈으며, 이후 채권추심 및 배당절차를 통해 실질적인 회수에 나섰습니다.

• 해당 집주인이 보증보험에 가입되어 있던 것이 확인되어, 보증보험을 통해 일정 금액을 먼저 환수받을 수 있도록 도왔습니다.

□ 소송 결과

법원은 의뢰인의 청구를 모두 인용하며, 보증금 전액과 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.

의뢰인은 임차권등기와 배당요구, 소송을 병행하여 대부분의 보증금을 회수할 수 있었습니다.

□ 실무 TIP

✅ 전세사기 의심 시, 임차권등기명령 → 배당요구 → 반환소송의 순서로 신속히 대응해야 합니다.

✅ 계약 당시 확정일자와 전입신고를 완료했다면 법적으로 강력한 보호를 받을 수 있습니다.

✅ 집주인과 연락이 되지 않더라도, 공시송달을 통해 소송을 진행할 수 있습니다.

✅ 보증보험에 가입되어 있다면, 보험금 청구도 병행해야 실질적인 회수가 가능합니다.

□ 상담 안내

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※ 이 글은 실제 사건을 바탕으로 하되, 당사자 및 일부 사실관계를 각색하였음을 밝힙니다. 사례의 구조와 결론은 실제 판결문 및 소장 내용을 참고하여 작성되었습니다.