많은 분들이 내 집 마련, 내 상가 마련의 꿈을 안고 분양계약을 체결하지만, 때로는 시행사의 부당한 기망 행위나 과장된 광고로 인해 실망하고 계약 해지를 고민하게 되는 경우가 있는데요. 오늘은 시행사가 허위 과장 광고를 했을 때, 분양계약을 해지할 수 있는지에 대해 알아보고자 합니다.
결론부터 말씀드리자면, 시행사의 기망 행위나 허위·과장 광고가 인정된다면 분양계약을 해지(취소)하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 어떤 광고가 '허위·과장'에 해당하는지, 어떤 행위가 '기망'에 해당하는지 법률적인 판단 기준이 중요하므로 주의가 필요합니다.
분양계약 해지(취소)의 법적 근거: 민법상 사기 또는 착오
수분양자가 시행사의 기망이나 허위·과장 광고를 이유로 분양계약을 해지(정확히는 '취소' 또는 '해제')하기 위해서는 주로 민법상 '사기' 또는 '착오' 규정을 적용하게 됩니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): "사기나 강박에 의하여 의사표시를 한 자는 이를 취소할 수 있다."
시행사가 고의로 거짓말을 하거나 중요한 사실을 숨겨서 수분양자가 속아서 계약을 체결하게 된 경우에 해당합니다.
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): "의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다."
시행사의 허위·과장 광고로 인해 수분양자가 분양 목적물의 중요한 부분에 대해 잘못 알게 되어 계약을 체결한 경우에 해당합니다. (다만, 표의자에게 중대한 과실이 없어야 합니다.)
기망 행위/착오의 주요 유형
기망행위와 착오의 주요 유형에는 어떤 것들이 있을까요?
입지 조건 및 주변 환경 관련 허위 광고:
"초등학교 바로 옆", "역세권 초근접" 등 실제와 다른 거리나 접근성 광고
"쾌적한 숲세권"이라 광고했으나, 실제는 혐오시설이 인접한 경우
"OO 개발 확정"이라 광고했으나, 실제는 전혀 계획이 없거나 무산된 경우
단지 내 시설 및 커뮤니티 관련 허위 광고:
"최첨단 피트니스센터", "입주민 전용 수영장" 등 실제와 다른 시설 수준이나 설치 예정 여부
특정 브랜드의 상가 입점을 확정된 것처럼 광고했으나, 실제는 유치되지 않은 경우
미래 가치 및 수익률 관련 과장 광고:
"확정된 높은 임대 수익 보장", "몇 년 안에 시세 두 배 상승" 등 확정되지 않은 과도한 수익률 및 시세 상승 보장 광고
미래 가치는 예측의 영역이므로, '확정'이라는 표현이 없다면 단순한 '기대' 수준의 광고로 보아 기망으로 인정되기 어려울 수 있습니다.
분양 조건 및 계약 내용 관련 기망:
'확정 분양가'라고 광고했으나, 실제로는 추가 분담금이 발생하거나 분양가 자체가 다른 경우
'융자 조건 100% 가능'이라고 광고했으나, 실제로는 대출이 불가능하거나 조건이 다른 경우
'기망 행위' 또는 '허위·과장 광고'의 판단 기준
그렇다면 어떤 경우에 시행사의 행위가 계약 해지(취소)의 원인이 되는 '기망 행위' 또는 '허위·과장 광고'로 인정될까요? 법원은 다음 요소들을 종합적으로 고려하는 것으로 보입니다.
가. 중요성에 대한 판단:
광고 내용이 분양 목적물의 가격, 가치, 용도, 주변 환경 등 계약의 '중요한 내용'에 해당해야 합니다. 단순히 소비자의 기대를 부풀리는 정도의 광고가 아니라, 계약 여부를 결정하는 데 결정적인 영향을 미칠 수 있는 내용이어야 합니다.
나. 구체성과 명확성:
막연하고 추상적인 내용보다는, 특정 시설물의 설치, 특정 환경 조성, 특정 시기 입주 등을 구체적으로 명시한 광고일수록 허위성이 인정될 가능성이 높습니다.
다. 허위성의 정도:
단순한 과장 광고 수준을 넘어, 객관적인 사실과 명백히 다르거나 실현 불가능한 내용을 광고한 경우에 인정됩니다.
라. 고의성 유무 (기망의 경우):
시행사가 처음부터 소비자를 속이려는 '고의'를 가지고 허위 내용을 광고했음이 입증되어야 합니다. 이는 주로 정황 증거를 통해 판단됩니다.
계약 해지(취소)를 위한 절차와 준비
계약 해지(취소)를 주장하려면 다음 사항들을 준비하고 진행해야 합니다.
가. 증거 확보:
가장 중요합니다. 광고 전단지, 카탈로그, 홍보 영상, 인터넷 게시물, 모델하우스 전시물, 녹취록, 문자 메시지 등 시행사의 허위·과장 광고 내용을 입증할 수 있는 모든 자료를 확보해야 합니다. 가능하다면 시점별로 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
나. 내용증명 발송:
확보된 증거를 바탕으로 시행사에 계약 취소 또는 해제의 의사를 명확히 담은 내용증명을 발송합니다. 허위·과장 광고의 구체적인 내용과 함께 그로 인해 계약을 취소(해제)하겠다는 의사를 표시해야 합니다.
다. 소송 제기:
시행사가 내용증명에 응하지 않거나 협의가 이루어지지 않을 경우, 법원에 분양계약 취소(또는 해제) 및 계약금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송 과정에서 증거를 제시하고 법률적으로 주장을 펼쳐야 합니다.
결론
입증의 어려움: 허위·과장 광고나 기망 행위를 입증하는 것은 생각보다 어렵습니다. 단순한 불만족이나 기대와 다르다는 이유만으로는 계약을 해지하기 어렵습니다.
소멸 시효: 사기를 이유로 한 계약 취소권은 사기 사실을 안 날로부터 3년 내, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 착오를 이유로 한 취소권도 유사한 기간 제한이 있을 수 있습니다.
시행사의 부당한 광고로 인해 피해를 입으셨다면 혼자 고민하지 마시고, 주저하지 마시고 분양계약 관련 경험이 풍부한 변호사와 상의하시어 정당한 권리를 찾으시기를 바랍니다.
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