공인중개사를 상대로 손해배상을 구한 사안 

공인중개사의 고지의무 내지 확인·설명 의무는 어느 정도까지 해야 하는지 아래 판례를 통해 살펴보고자 합니다.

1. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 [보증금반환]

사실관계

신탁부동산에 대하여 위탁자와 임대차 계약을 체결하면서 특약사항으로 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데 잔금지급 후에도 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 임차인이 임대차계약을 해지하였으나, 임대인이 위탁자가 보증금 일부만 반환하여 공인중개사를 상대로 손해배상을 구한 사안

판단

임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 공인중개사가 신탁부동산의 수탁자가 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명하였다면 임차인이 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크고,

임차인이 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였더라도 공인중개사에게 선관주의의무나 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다고 판단함.

▶ 관련 판례 : 대법원 2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결

공제약관에서 공제금을 지급하기 위한 요건으로서 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 부동산매매계약을 알선하는 중개업자가 단순히 매매계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고 계약체결 후 중도금 및 잔금의 지급, 목적물의 인도 및 소유권이전등기의 경료 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다.

2. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결 [가압류이의]

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있고(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결 등 참조),

상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결 등 참조).

▶ 관련판례

(1) 조망권

분양업자가 수분양자에게 인접지역에서 조망권에 영향을 미칠 수 있는 건물이 신축중인 사실을 고지하지 않은 경우 신축건물은 이 사건 다세대주택 504호의 조망 및 채광에 상당한 영향을 미칠 것 매수여부를 결정하는데 고려하는 중요한 요소 중 하나이므로 신의칙상 고지의무 위반함 (서울서부지방법원 2015나2793 판결)

(2) 쓰레기매립장

아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정인 경우, 부동산 경기의 전반적인 상승에 따라 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 상회하였다고 하더라도 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다. 단, 쓰레기 매립장이 분양계약자들을 위해 유익한 시설인 점을 고려하여 분양자의 책임을 60%로 제한(대법원 2004다48515판결),

(3) 과거 살인사건

임차중인 오피스텔에서 과거 살인사건이 있었던 사실 고지 않은 경우 반드시 공지해야 할 중요한 사실이다 (부산지법 2010가소219998 판결)

(4) 불법용도변경

건축물이 불법으로 용도변경된 사실 고지의무의 대상이다(인천지법 2018가합58966 판결)

(5) 과거 누수공사

아파트에 과거 누수로 수선공사를 하였는지는 누수가 수리되어 현재 사용에 지장을 초래하지 않는 이상 공인중개사의 확인 설명의무의 대상에 포함되지 않는다(춘천지방법원 원주지원)

(6) 공법상 제한

중개의뢰 당시 60평 이상 신축 목적 고지하였으나, 계약체결 후 40평 이상 건축 불가하다는 사실을 알게 된 사안에서, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결 등 참조).

(7) 접도구역

접도구역이란 도로경계선으로부터 20㎡(고속도로는 50㎡)범위 안에서 대통령으로 정하는 구역으로 토지의 형질변경, 신축, 개축 등 행위제한이 수반됨

지상 건물은 접도구역 밖에 위치하고, 접도구역에 포함된 부분은 텃밭으로 이용중인 데, 원고는 이 사건 부동산을 현황 그대로 주거로 이용하기 위해 매매계약을 한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 설령 피고들이 접도구역에 대하여 고지하지 않았다고 하더라도 그로 인하여 원고들이 장차 소유권을 행사하는 데 어떠한 장애가 발생한다고 보기 어렵고, 달리 피고들이 확인 · 설명의무를 위반하였다는 점이나 그로 인하여 손해가 발생하였음을 인정할 증거가 없다(전주지방법원 2021. 1. 13. 선고 2019가소53463 판결).

(8) 토지경계 침범

매매계약 중개 당시 원고에게 중개대상물확인설명서 자체를 교부하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 피고로부터 인접 건물이 이 사건 토지의 경계를 침범한 사실을 고지받은 이상 중개대상물확인설명서를 작성하여 교부하지 않았다는 사정만으로는 원고에게 중개대상물확인설명서 미교부로 인하여 어떠한 금전상의 손해를 입었다고 단정할 수 없다(서울고등법원 2017. 1. 18. 선고 2016나2031945 판결)

(9) 토지에 배수관 파이프 매설

이 사건 토지에 배수관 파이프가 존재한다는 사실을 설명할 의무가 있음에도 이를 소홀히 한 과실이 있다 하더라도, 이 사건에서 위와 같은 사정은 계약의 중요한 내용에 해당하지 않는다(광주지방법원 순천지원 2024. 3. 27. 선고 2023가단60794 판결).

3. 다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 정도

[대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결]

[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.

[2] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데,

이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 판단함

▶ 관련 판례

(1) 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결

[다가구 주택에 대한 공제금 등 청구]

다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서,

공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고,

다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 甲 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분하므로 공인중개사의 중개계약상 의무 위반이 있다고 판단함

(2) 서울중앙지방법원 2024. 10. 31. 선고 2024가단5153906 판결

[다세대 주택에 대한 공제금 등 청구의 소]

다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 구분 세대에 설정된 임차권의 존재는 당해 구분 세대 임차인의 임대보증금 회수에 영향을 미치지 않는다. 1물1권주의의 원칙상 다른 구분 세대를 공인중개사법이 확인·설명의 대상으로 규정한 ’중개대상물‘로 볼 수도 없다. 따라서 공인중개사가 다세대주택의 임대차계약을 중개하면서 다른 구분 세대의 임대차 현황에 관한 사항을 확인하여 고지할 의무는 없다

또한, 공동담보로 제공된 부동산에 대하여 어떠한 방식으로 경매가 진행되는지, 어느 부동산이 먼저 매각되는지에 따라 해당 부동산의 임차인이 경매절차에서 임차보증금을 회수하지 못하는 경우가 생길 수 있으나, 이는 공동담보 제도 일반에 존재하는 위험일 뿐 다세대주택인 이 사건 주택의 특유한 사항은 아니고, 여러 경우의 수를 고려하여 원고가 배당받을 가능성을 분석하여 설명하는 것은 사실행위가 아니라 법률사무로서 중개인의 업무 범위 밖이다.

4. 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우, 부동산중개업자의 확인·설명의무의 범위

[대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결]

부동산중개업자는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다.

☞ 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 실제 피담보채무액을 조사·확인하라는 취지로 해석됨

5. 전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결

무단증축된 불법건축물임을 알면서도 이러한 사실을 알리지 않아 창고 철거 및 신축비용과 취득세 추가 납부의 손해를 입었다며 주위적으로 기망행위로 인한 손해배상책임과 예비적으로 매도인의 하자담보책임을 구하고, 공인중개사를 상대로 중개대상물에 관한 설명의무를 위반하였다며 불법행위에 따른 손해배상책임을, 중개사협회를 상대로는 공제계약에 따른 책임을 구한 사안에서,

중개대상물설명서상의 건축물대장상 위반건축물 여부란에 ‘적법’이라고 표시하였다.

갑은 현황과 매매목적물의 부동산등기부등본을 대조·확인함으로써 위 창고가 미등기의 무허가 건축물이라는 점을 충분히 인식할 수 있었다고 봄이 타당하므로 신의칙상 고지의무를 위반한 사실이 있다고 보기 어렵고, 미등기의 무허가건물도 통상 매매목적물로서 거래대상이 될 수 있으므로 위 창고가 미등기 무허가건물이라는 사실 자체로 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하였다고 볼 수 없고, 창고에 물적 결함이 있어 갑이 이를 사용·수익하지 못하게 되었다고 볼만한 자료도 없는 사정에 비추어 보면 매매계약의 목적물에 하자가 있다고 보기 어려우므로, 갑의 청구가 모두 이유 없다고 한 다음, 공인중개사가 중개대상물의 상태, 권리관계 등에 대하여 확인을 하고 이를 설명할 의무가 있음에도 이를 제대로 이행하지 않은 사실은 인정되나, 창고의 철거 및 신축비용 상당의 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 없고, 갑이 추가로 부담하게 되었다고 주장하는 취득세 차액 상당액도 손해에 해당한다거나 설령 손해에 해당하더라도 을의 설명의무 위반과 인과관계가 있다고 할 수 없으므로, 공인중개사와 중개사협회에 대한 청구도 모두 이유 없다고 판단함

6. 부동산 매도인의 고지의무 위반과 사기죄 성부

[대법원 91도2698 판결]

부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는, 바로 제2의 매매계약의 효력이나 그 매매계약에 따르는 채무이행, 또는 제2의 매수인의 매매목적물에 대한 권리의 실현에 장애가 된다고도 볼 수 없는 것이므로 매도인이 제2의 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 제2의 매수인을 기망한 것이라고 할 수 없다.

[대법원 98도3263판결]

임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다.

[대법원 2003도4531 판결]

매수인이 매도인에게 매매잔금을 지급함에 있어 착오에 빠져 지급해야 할 금액을 초과하는 돈을 교부하는 경우, 매도인으로서는 매수인에게 사실대로 고지하여 매수인의 그 착오를 제거하여야 할 신의칙상 의무를 지므로 그 의무를 이행하지 아니하고 매수인이 건네주는 돈을 그대로 수령한 경우에는 사기죄에 해당함.

매도인이 매매잔금을 건네주고 받는 행위를 끝마친 후에야 초과 지급받은 사실을 비로소 알게 되었을 경우에는 주고 받는 행위는 이미 종료되어 버린 후이므로 매수인의 착오 상태를 제거하기 위하여 그 사실을 고지하여야 할 법률상 의무의 불이행은 더 이상 그 초과된 금액 편취의 수단으로서의 의미는 없으므로, 교부하는 돈을 그대로 받은 그 행위는 점유이탈물횡령죄가 될 수 있음은 별론으로 하고 사기죄를 구성할 수는 없다.