공인중개사의 고지의무 내지 확인, 설명 의무는? 

▶ 공인중개사법 규정

공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(제30조 제1항).

공인중개사는 ① 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, ② 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 ③ 대통령령으로 정하는 사항 등을 중개가 완성되기 전에 확인하여 성실, 정확하게 설명하고, 관련 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있다(제25조).

이때 교부되는 것이 ‘중개대상물 확인, 설명서’이고 3년간 보존의무가 있다.

<시행령 제21조>

① 대통령령으로 정하는 사항 : 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은

주택 임대차 중개의 경우에만 적용함

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

3의2. 관리비 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

10. 임대인의 정보 제시 의무(확정일자 부여일 / 차임 및 보증금 등 정보 및 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항 / 국세 및 지방세 납세증명서)

11. 전입세대확인서의 열람 또는 교부

12. 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항

② 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다.

▶ 관련 판례

1. 수원지방법원 성남지원 2023. 2. 1. 선고 2021가단244203 판결 [손해배상(기)]

주장 취지

점포 전체에서 음식점영업이 불가하다고 주장. 점포에 주거공간이 포함된 것을 고지하지 않은 것은 임대인으로서 신의칙상 고지의무위반이고, 공인중개사로서 확인설명의무위반에 해당, 권리금, 인테리어공사대금, 가스배관공사대금 등 손배청구한 사안

판단

고지를 받았더라면 거래를 하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의칙상 사전 고지의무가 있으며, 고지의무의 대상은 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2005다5812, 2004다48516 판결).

그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사정을 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2013다97076 판결).

건축물대장상 점포가 주택과 근린생활시설로 구분되어 있고, 임대차계약서에 목적물의 용도가 "주택 및 점포"로 기재되어 있으므로, 이 사건 점포에 주택 부분이 포함되어 있는 것을 알 수 있었다. 따라서 원고가 점포 전체에서 음식점영업이 가능한지 여부를 스스로 확인하여야 할 주의의무가 있었다고 판단하여 고지의무, 설명의무 위반이 없다고 판단함.

2. 창원지방법원 2016. 8. 16. 선고 2016구단101 판결 [영업정지처분취소] 

개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명서 교부의무는 중개가 완성된 때에 발생하는 것이고, 여기서 중개가 완성된 때라 함은 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 거래를 알선하여 거래당사자 사이에 그 거래의 주요사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 이루어진 때를 의미한다.

부동산임대차계약에서 임대차기간, 보증금은 계약의 본질적인 주요사항이므로 추후에 임차인을 직접 만나서 정하겠다는 의사를 표명하였을 뿐 계약금 50만 원을 송금하게 하고 계약서를 교부하였다는 사정만으로 중개가 완성된 때에 이르렀다고 할 수는 없으므로, 중개대상물 확인·설명서 교부의무가 발생하였다고 볼 수는 없다고 판시함.

3. 서울동부지방법원 2022. 5. 26. 선고 2021가단137352 판결 [손해배상(기)]

사건개요

매매금액이 시가표준액의 약 1/3수준인 상가거래에서 '실거래가를 기준으로 취득세가 산정된다'고 해서 원고가 이를 믿고 매매계약을 체결하였는데 계약 체결 이후에 원고가 실거래가(매매금액)가 아닌 시가표준액을 기준으로 취득세가 산정되기 때문에 당초 예상금액(실거래가를 기준 약 2,200만 원)보다 훨씬 많은 약 7,800만 원을 취득세로 납부해야 된다는 사실을 뒤늦게 알게 된 후, 취득세 부담을 이유로 매매계약을 해제함에 따라 계약금 4,800만 원을 몰취당한 사안

판단

(1) '실거래가를 기준으로 취득세가 산정된다'고 얘기하였는지 여부에 관하여 인정할만한 증거가 없다.

(2) 공인중개사가 확인·설명하여야 할 사항으로 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'이라고 규정하고 있는 점, 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율' 란에 "취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%, 재산세는 6월 1일 기준 대상물건 소유자가 납세의무를 부담"이라고만 기재되어 있는 점, 이 사건 매매계약 체결 이전에 원고 스스로 관할행정청이나 세무사 등에게 취득세액이 얼마인지 나름대로 확인할 수 있는 방법이 있었음에도 이를 확인하지 않은 점 등에 비추어,

원고가 납부하여야 할 취득세의 정확한 액수는 공인중개사가 확인·설명하여야 할 사항에 속한다고 볼 수 없으므로 공인중개사로서의 확인·설명의무에 위반했다거나 선량한 관리자로서의 주의의무에 위반하였다고 보기 어렵다고 판단함.

4. 다가구주택에 대한 의미 있는 판례

(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결)

부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).

따라서, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

이 경우 공인중개사가 부담하는 확인·설명 의무의 정도는 임차의뢰인에게 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.

위의 내용을 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.

그러므로 중개업자가 고의나 과실로 위와 같은 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결).

-> 위 대법원 판결은 일반 조항의 형식으로 규정된 공인중개사법 제30조 손해배상책임의 내용을 구체화한 것으로 매우 의미가 있는 판결이라 평가할 수 있음.

5. 손해배상(기) [대구지법 2004. 10. 19. 선고 2004가단23537 판결 : 확정]

당사자 주장

원고는, 이 사건 중개 당시 원고보다 선순위로 배당받을 수 있는 임차인들의 보증금 등 권리관계에 관하여 제대로 알려 주지 아니한 채, 이 사건 주택의 시세는 4억 5천만 원 이상 나가므로 등기된 선순위 채권액을 공제하더라도 원고의 보증금은 확보된다고 설명하는 바람에 이를 믿고 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였다고 주장하면서, 그 보증금 손해액 4,500만 원의 지급을 구하는 사안.

여기에 피고들은, 이 사건 주택의 시세는 약 3억 원 이상 된다는 점을 이야기하여 주었고, 중개대상물 확인·설명서에 위 임차인들의 권리관계를 기재하지 않은 것은 그 권리관계 기재란이 등기부 기재사항만 적도록 되어 있어 등기되지 않은 임차인들의 권리관계를 기재하지 않았던 것뿐이고, 설사 시세를 4억 원 이상 된다고 설명하였더라도 임대차중개인에게 부동산 시가를 확인하여 설명할 의무까지 있다고 볼 수는 없다고 항변함.

판단 

비교적 고액의 보증금을 수수하는 우리 나라 임대차 현실에서 임차인은 그 보증금 회수가능성 여부를 계약체결의 가장 중요한 요소의 하나로 고려하고, 그 가능성 여부는 주로 목적물의 가액과 그 피담보채무의 내역에 따라 결정되므로, 결국 임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자는 감정평가인이 시가나 차임을 감정하듯이 시세조사를 하여 이를 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 의뢰인이 요구하는 경우 중개업자가 업무를 통하여 이미 인지하고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 확인할 수 있는 범위 내에서는 신의성실로써 목적물의 시세를 설명하여 줄 의무가 있다고 할 것인데, 중개업자가 이에 그치지 않고 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 할 것이다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 등 참조)라고 판시하면서,

이 사건 주택의 시세에 관하여는 4억 원이라는 소유자의 기대치를 제대로 조사·확인하지도 아니한 채 그대로 전달하면서, 시세가 4억 원 이상이 되는데 담보된 채무는 그에 훨씬 미치지 못하므로 원고의 보증금 회수에는 문제없다고 설명하며 계약체결을 권유함으로써, 이를 믿은 원고로 하여금 이 사건 계약체결에 이르게 한 사실, 그러나 당시 이 사건 주택의 실제 시세는 3억 원 내외에 불과하였고, 그 지역 부동산중개업자라면 어렵지 않게 위 시세를 조사·확인할 수 있었던 사실을 인정한 다음,

그러나, 원고도 비교적 고액의 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결함에 있어 중개인의 설명만을 믿고 계약체결을 할 것이 아니라, 스스로 인근 중개업소, 임대인 및 다른 임차인들을 통하여 이 사건 주택의 시세와 선순위 임차보증금의 액수를 확인하여 그 보증금의 회수 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 계약체결 여부를 결정하였어야 할 것인데, 이를 게을리한 채 만연히 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 계약을 체결한 과실이 있으므로, 피고들의 책임 비율을 40%로 제한한다고 판시하였습니다.