실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 임대인, 법원의 판단은? 

전세계약 기간이 끝나갈 무렵, 임대인이 “직접 거주할 예정”이라며 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 위해 계약갱신요구권을 보장하고 있지만, 동시에 임대인의 정당한 사유가 있을 경우 이를 거절할 수 있도록 예외를 두고 있습니다. 대표적인 예외가 바로 ‘실제 거주 목적’입니다. 하지만 임대인이 “직접 살겠다”고 말한 것만으로 과연 거절이 정당화될 수 있을까요?

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2023. 12. 대법원은 이와 관련된 중요한 판단을 내렸습니다. 임대인이 계약갱신 요구를 거절하면서 주장한 ‘실제 거주 의사’가 진정한 것인지가 쟁점이 된 사건에서, 대법원은 단순한 말만으로는 부족하다고 보고 보다 구체적인 입증을 요구하였습니다. 이 사건의 임대인은 계약 만료 전에 “본인 또는 부모가 해당 주택에 거주할 예정”이라며 갱신을 거절했지만, 실제로는 기존 주거지를 그대로 유지하고 있었고, 거주할 사람이나 목적도 시기마다 바뀌었습니다. 인테리어 견적서나 병원 진료 내역 등을 제출하긴 했지만, 법원은 이를 실제 거주 의사의 진정성을 뒷받침할 자료로 보기 어렵다고 판단했습니다.

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대법원은 판결에서, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하기 위해 ‘직접 거주’를 사유로 들려면, 단지 의사를 표명한 것만으로는 부족하다고 밝혔습니다. 거주 계획의 형성 경위, 기존 주거지 정리 여부, 이사 준비와 같은 구체적인 정황, 그리고 언행의 일관성 등을 종합적으로 살펴봤을 때, 통상적인 관점에서 진정한 거주 의사가 있다고 수긍할 수 있어야 한다는 것입니다. 임대인의 말이 신뢰를 주지 못하고, 오히려 그와 배치되는 정황이 많다면, 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 사유로는 인정받기 어렵습니다.

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이번 판례는 임대차 분쟁 실무에서 매우 중요한 기준을 제시한 사례입니다. 임대인으로서는 단순히 “들어가 살겠다”는 주장을 넘어서, 기존 주거지 매각이나 이사 일정, 전학 계획 등 실질적인 준비를 갖추어야 법적으로도 그 의사가 진정한 것으로 인정될 수 있습니다. 반대로 임차인 입장에서는 임대인의 말과 실제 행동 사이에 모순이 있거나, 거주 의사에 대한 설명이 자주 바뀌는 등의 정황이 있을 경우, 계약갱신 거절의 정당성을 적극적으로 다툴 수 있습니다.

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