전세사기 보증금 돌려받을 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

전세사기 → 결과 : ‘보증금 전액 반환’ 인정

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사실관계 >>

의뢰인은 일정 금액의 보증금을 지급하고 빌라에 전세 계약을 체결했으나,

계약 만기가 도래했음에도 임대인이 반환을 거절하는 상황에 놓였습니다.

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임대인은 “새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”는 등의 이유를 대며 반환을 지연했고,

확인 결과 임대인이 이미 다수의 임차인과 중복계약을 체결한 정황이 드러났습니다.

이는 곧, 명백한 전세사기 형태로, 의뢰인은 심각한

경제적 손실과 주거 불안을 동시에 겪고 있었습니다.

<< 서초전세사기변호사 – 법적 조력 및 결과 >>

의뢰인은 곧바로 변호사의 도움을 받아 형사 고소와 민사 소송을 병행하였습니다.

1. 형사 절차

임대인의 기망 행위를 입증하기 위해 계약서, 보증금 이체 내역, 건축물대장 및 임대차 현황 자료를 수집하여 사기죄

로 고소하였습니다.

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2. 민사 절차

보증금 반환청구 소송을 제기하여 강제집행까지 대비할 수 있도록 가압류 절차를 병행했습니다. 특히, 임대인의 재산 은닉 가능성을 차단하기 위해 부동산과 예금 계좌에 대한 신속한 가압류가 진행되었습니다.

3. 협상 과정

임대인 측이 형사 책임을 피하기 위해 합의를 제안하면서 일부 금액이 조기 반환되었고, 나머지 금액은 판결을 통해 지급받을 수 있었습니다.

결과적으로, 법원은 임대인의 기망행위와 계약 위반 사실을 인정하여

보증금 전액 반환 판결을 내렸습니다.

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그렇게, 형사 고소 건에서도 사기죄 혐의가 인정되어 검찰로 송치되었으며,

피해자는 상당 부분의 보증금을 회수할 수 있었습니다.

전세사기는 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 이를 숨기고 전세계약을 체결하는 행위로, 주로 형법상 사기죄에 해당합니다. 최근에는 빌라·오피스텔 다세대주택을 대상으로 한 다중 임대, 신탁 부동산의 불법 임대, 보증보험 미가입 후 잠적하는 방식 등 다양한 유형으로 발생하고 있으며 피해 규모도 커지고 있습니다. 임대인이 고의로 소유권 이전이나 근저당 설정 사실을 감춘 채 계약을 체결하거나 허위 자료를 제시하는 경우까지 있어 분쟁은 더욱 복잡해지고 있습니다.

전세사기의 가장 큰 특징은 단순한 채무불이행과 달리 임대인의 기망 행위가 적극적으로 개입된다는 점입니다. 따라서 피해자는 우선 형사 고소를 통해 임대인의 사기 의도를 입증해야 합니다. 다만 형사 절차는 가해자 처벌에 초점이 맞춰져 있어, 보증금 회수라는 실질적 목적을 달성하기 위해서는 민사소송 절차를 별도로 병행해야 합니다. 대표적으로 전세금 반환청구 소송이나 지급명령 신청을 통해 채권을 확보할 수 있으며, 임대인의 재산이 제3자에게 넘어갔거나 선순위 채권자가 존재하는 경우에는 가압류, 부동산처분금지가처분 같은 보전처분을 신속히 진행해야만 실제 회수가 가능합니다.

전세사기 피해 구제 수단 중 하나로 주택도시보증공사(HUG)나 SGI 보증보험 제도가 마련되어 있으나, 모든 임차인이 동일하게 혜택을 볼 수 있는 것은 아닙니다. 보증 한도가 정해져 있고, 임대인의 신탁 여부나 선순위 권리가 존재하는 경우 보상에서 제외될 수 있습니다. 또한 청구 절차가 복잡하고 서류 요건이 까다로워 개인이 단독으로 진행하기에는 어려움이 많습니다. 따라서 계약 전 단계에서 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

예방 차원의 체크리스트도 반드시 필요합니다. 등기부등본을 확인하여 근저당이나 가압류, 신탁 설정 여부를 확인하고, 확정일자와 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 임대인의 실소유 여부, 채권자 존재 여부까지 꼼꼼히 점검하지 않고 중개업소 설명만 믿는 것은 매우 위험합니다. 경우에 따라 전세권 설정을 통해 임차인의 권리를 보다 적극적으로 보장받을 수도 있습니다.

전세사기 사건은 형사와 민사가 동시에 얽히고 다수 임차인의 권리가 충돌하며, 금융기관의 담보권까지 포함되는 복잡한 법적 문제로 발전하는 경우가 많습니다. 따라서 단순히 임대인을 고소하는 것만으로는 부족하고, 형사 절차와 민사 절차를 병행하면서 보전처분과 보증보험 청구를 동시에 진행해야 피해 회복 가능성을 높일 수 있습니다. 특히 공동임차인의 경우 권리관계가 얽혀 있어 더욱 세심한 전략이 필요합니다.

전세사기 피해를 입은 경우 개인이 혼자 대응하는 것은 현실적으로 한계가 있습니다. 초기 단계부터 변호사의 조력을 받아 형사 고소와 민사소송을 동시에 설계하고, 재산 추적과 집행 가능성을 함께 검토해야 실질적인 보증금 회수가 가능합니다. 예방 차원에서도 변호사 상담을 통해 계약 전 위험 요소를 점검하는 것이 바람직합니다.

전세사기는 단순한 분쟁이 아니라 인생 전반을 뒤흔드는 중대한 문제입니다. 피해가 발생했다면 지체 없이 전문가와 상의해 대응 전략을 마련하시길 권해드립니다.