안녕하세요.
늘 의뢰인의 편에 서서
냉철한 분석과 경험으로 도움을
드리기 위해 노력하는
17년 차 부동산 전문
법무법인(유) 라움
부대표 임영근 변호사입니다.
[분양분쟁 솔루션]
분양자의 귀책사유로 분양계약 해지(해제)시, 대납 대출이자 상당액을 수분양자가 반환해야 할까요?
분양계약 해지(해제) 상담을 하다보면 분양자의 입주지연 등의 귀책사유로 분양계약이 해제되는 경우, 분양자 측이 대납한 중도금 대출이자 상당액을 수분양자가 반환해야 하는지 묻는 경우가 많습니다.
분양자는 중도금 무이자 조건, 즉 중도금대출 이자 전액을 대납하는 조건으로 분양계약을 체결하였고, 분양자의 귀책사유로 해지(해제)되지 않았다면 수분양자는 정상적으로 입주해서 이 혜택을 당연히 보유하게 됨을 생각할 때, 분양자 귀책사유로 해제되는 경우 대납 대출이자를 수분양자가 반환하는 것은 불공평하다는 생각입니다. 충분히 공감이 가는 주장이나 법원의 입장은 다릅니다.
분양계약이 해제되면 분양자의 중도금 대출이자 부담 약정도 소멸된다.
아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하고, 수분양자는 원상회복으로 대납 대출 이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조)는 것은 우리 법원의 입장입니다.
즉, 법원은 계약해제에 따른 원상회복의 관점에서 누구의 귀책사유로 계약이 해제되었는지와 관련 없이 해제 시 수분양자는 대납 대출 이자 상당액을 대납자인 분양자에게 납부해야 하는 것입니다.
다만, 최근 하급심 판례 중 분양자의 귀책사유로 해제된 경우, 수분양자는 분양자가 대납한 이자 상당액을 반환할 의무가 없다는 판결이 나오기도 하고 있습니다. 아직 주류적 판례가 아닌 소수 판례여서 그 경과를 지켜보고 있으며, 현재로서는 주류적 판례 입장을 기준으로 해야겠습니다.
수분양자는 반환받을 분양대금에 대한 이자, 지연손해금을 최대한 받아내는 전략을 취해야 한다.
그렇기 때문에 수분양자는 본인이 반환받을 분양대금의 이자와 지연손해금을 최대한 산정해서 청구하는 것이 중요합니다. 공급계약서에는 분양계약 해제에 따라 반환할 분양대금에 연 1~2%의 이자를 가산해서 지급한다고 규정한 경우가 많습니다. 그래서 수분양자의 분양계약 해지(해제)통보가 분양자에게 도달하면 도달일까지는 약정된 가산이율(연 1~2%)가 적용됩니다.
그러나 그 다음날부터는 분양자의 원상회복의무가 이행지체에 빠지게 되므로, 이 시점부터는 부당이득반환의무로서 이자가 아니라 분양대금 반환채무에 대한 이행지체로 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
여기서, 약정이율(연 1~2%)이 법정이율(연 6%)보다 낮은 경우 수분양자는 법정이율을 청구할 수 있고, 이에 더하여 1심 판결 선고일 다음날부터는 소촉법이 정한 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
즉, 수분양자는 분양자가 분양대금을 받은 날부터 해지(해제)통보서가 분양자에게 도달한 날까지는 약정이율(연1~2%), 도달 다음날부터는 1심 판결 선고일까지는 법정이율(연6%), 판결 선고일 다음날부터 다갚는 날까지는 소촉법상 이율(연12%)를 정확하게 시점별로 나눠서 주장해야 합니다.
여기서 주의할 점은 법원은 원고가 청구한 범위 내에서만 판단을 할 수 있으므로, 원고가 낮은 이율로 청구하면 법원은 그것만 인정한다는 점입니다.
마무리
재판은 변론주의가 적용됩니다. 재판을 하다 보면 상대방이 청구할 수 있는 사항을 누락하거나 최대한의 이율을 산정하지 않거나 또는 최대한의 기간을 산정하지 않고 청구해서 결과적으로 우리 측이 수백만 원에서 수천만 원의 이익을 보는 경우가 종종 있습니다.
상대방 변호사의 실책을 경험하면서, 항상 사건을 진행할 때 고객들이 받을 수 있는 최대한도의 금액을 받아내고자 이자 산정 하나도 꼼꼼히 진행하고 있습니다. 이것이 저를 믿고 맡겨주신 고객님께 해야하는 저의 도리입니다.
오늘 주어진 하루라는 훈련장에서 저는 비슷하지만 각자 다른 상황을 맞고 있는 고객님들의 문제를 해결하기 위해 공부하고 움직입니다. 그렇게 17년이라는 시간을 쌓았습니다. 그 경험이 오늘 만난 고객님의 일을 더 빠르고 정확하고 성공적으로 해결해 드릴 것입니다.
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