가족 간 토지증여 약속, 법적 효력과 시효 문제는? 

💬 상담 사례 소개

15년 전 가족 간에 토지 증여에 대한 약정서를 작성했지만, 지금까지도 증여가 이행되지 않아 고민하는 의뢰인의 상담 내용입니다.

A씨의 부친은 오래전부터 조상 대대로 내려오는 선산 인근에서 농사를 지어오며 생활해왔습니다. 당시 선산 명의는 A씨의 큰아버지와 그 형제 4인으로 구성돼 있었고, 큰아버지는 해당 선산을 매도하기 위해 다른 형제들의 지분을 양도받고, 또 다른 사람에게 절반 지분을 세금 문제로 명의 이전까지 했습니다.

그러던 중 큰아버지가 갑작스럽게 사망하였고, 지분은 배우자인 큰어머니에게 상속되었습니다. 이후 큰어머니는 선산을 매도하기 위해 A씨의 부친에게 “밭 일부를 증여해주겠다”며 구체적인 번지를 기재한 약정서를 부동산 사무실에서 작성하였고, 당시 A씨 부친과 큰어머니 외에도 부동산 중개업자와 세금문제로 명의를 넘겨받았던 어르신까지 총 4명이 서명 또는 지장을 날인하였습니다.

하지만 매매계약이 성사되지 못하고, 큰어머니는 계속해서 “조금만 더 기다려달라”는 말만 반복하며 증여를 이행하지 않은 채 시간이 15년이나 흘렀습니다. 이에 A씨의 부친은 이제라도 소송을 통해 약정서대로 증여를 받아낼 수 있는지를 문의해오셨습니다.

⚖️ 법률적 쟁점 설명

1. 증여계약의 법적 효력

민법상 증여는 원칙적으로 당사자의 의사의 합치로 성립합니다. 반드시 공증을 요하지는 않으며, 약정서에 서명·날인(특히 인감)이 포함되어 있고 증여의 목적, 대상, 범위 등이 구체적으로 기재되어 있다면 이는 증여계약의 성립 증거로 사용될 수 있습니다.

2. 증여계약의 해제 가능성과 이행 청구

부동산 증여의 경우, 등기가 이루어지지 않았다면 아직 채권계약(증여약속)에 불과합니다. 따라서 상대방이 증여이행을 거절할 경우, 법원에 이행청구(소유권이전등기청구소송)을 제기할 수 있습니다.

다만, 민법에 따라 증여자는 이행 전에는 언제든지 철회할 수 있는 권리가 있지만, 서면으로 체결된 경우에는 철회가 어렵습니다.

3. 소멸시효 문제

다만 중요한 문제는 소멸시효입니다. 일반적으로 증여계약상의 채권은 민법상 10년의 소멸시효가 적용되며, 이 시효는 채권자가 권리를 행사할 수 있는 때부터 기산됩니다.

A씨의 사례처럼, 약정 이후 실질적으로 증여가 이행되지 않았고, 15년 이상 아무런 청구 없이 시간이 경과했다면 시효완성이 인정될 가능성이 큽니다.

다만 예외적으로 ‘계속적인 이행의 유보’, ‘신뢰관계에 따른 유예’, ‘소극적 거절’ 등 특수한 사정이 있다면 시효의 기산점을 늦출 수 있는 여지도 있으므로, 정황과 진술의 일관성 확보, 증거 수집이 관건입니다.

4. 공증의 유무

공증이 없는 점이 불리하게 작용할 수 있지만, 반드시 공증이 있어야만 법적 효력이 발생하는 것은 아니며, 부동산 중개업자와 제3자도 입회한 서면 약정서가 있다면 증거로서 상당한 가치를 가집니다.

🧭 이충호 변호사의 조언

이처럼 증여 약속이 서면으로 존재하더라도, 장기간 이행이 되지 않은 경우에는 소멸시효의 완성 여부가 쟁점이 됩니다.

단순히 “곧 해줄 테니 기다려 달라”는 말이 있었다고 하더라도, 그에 따른 법적 효력은 정황과 진술, 추가적인 증거로 입증되어야 하며, 법원은 이를 매우 엄격하게 판단합니다.

따라서 지금이라도 가능한 증거자료(약정서 원본, 통화녹취, 제3자 진술서 등)를 최대한 확보하고, 시효 기산점을 늦출 수 있는 정황자료를 정리하는 것이 우선입니다.

또한, 큰어머니의 고령이나 건강 상태 등도 고려하여 향후 사망 후 유언대용신탁, 사해행위취소소송, 상속재산분할심판 등으로 이어질 가능성도 대비해두는 것이 좋겠습니다.

📚 이충호 변호사가 소개하는 책

『변호사가 읽어주는 쉬운상속법』은 15년 이상 상속과 가사사건을 다뤄온 이충호 변호사가 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 정리한 상속법 입문서입니다. 복잡한 상속 절차, 유류분, 증여, 분할, 세금 문제까지 실제 사례와 함께 설명하며, 실생활에 밀접한 정보를 제공합니다. 상속이 고민되신다면 꼭 한 번 읽어보시길 권합니다.