보증금 반환 소송 시 가압류 절차는 어떻게 되나요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 보증금반환소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

보증금 반환 청구 소송을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 계약 갱신을 원하지 않는다는 의사 표시를 명확히 하고, 이를 입증할 수단을 갖추는 것입니다. 단순히 말로만 통보하는 것이 아니라, 내용증명 우편 등 객관적인 자료를 남기는 방식이 필요합니다.

주택임대차보호법에 따르면 임대차 계약이 종료될 때 보증금 반환 청구권이 발생하지만, 종료 6개월~1개월 전 사이에 계약 갱신 거절 의사를 명확히 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 정해진 기간 내에 내용증명을 발송해 도달시키는 것이 핵심입니다.

두 번째로 중요한 대응은 가압류 조치입니다. 임대인이 임대차 종료 이후 보증금을 제때 돌려주지 않을 가능성이 있다면, 소송을 제기하기 전 임대인의 예금 계좌나 부동산 등에 대해 가압류를 신청하는 것이 좋습니다.

가압류를 통해 임대인이 재산을 처분하거나 은닉하지 못하도록 선제적으로 막을 수 있고, 이는 이후 판결 집행의 실효성을 크게 높여줍니다.

실제 사례를 보면, 강남구에서 보증금 5천만 원 반환을 청구한 한 원고는 계약 종료 4개월 전 구두 통보 → 2개월 전 내용증명 발송 → 계약 종료 후 가압류 신청의 절차를 일관되게 밟았습니다.

보증금반환청구소송, OO을 철저하게 준비하세요.

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임대인은 집 내부 파손을 이유로 보증금 중 1천만 원만 공제 후 반환하겠다고 통보했지만, 원고 측은 즉시 법원에 가압류를 신청했고, 등기부등본과 통장 내역을 통해 피고 명의 재산을 파악해 법원의 보전처분을 받아냈습니다.

이후 소송에서는 계약서, 내용증명, 통화 녹음 파일, 사진 등 입증자료를 항목별로 정리해 제출했고, 재판부는 원고의 청구를 전부 인용하여 “피고는 계약 만료일부터 지연손해금과 함께 보증금 5천만 원 전액을 반환하라”는 판결을 내렸습니다.

해당 판결이 확정된 후 원고는 미리 가압류해둔 피고의 예금 계좌에 대해 강제집행을 진행했고, 보증금을 온전히 회수할 수 있었습니다. 이처럼 소송을 단순히 판결로 끝내는 것이 아니라, 집행까지 가능하도록 설계된 전략이 실질적인 성공의 열쇠가 됩니다.

보증금 반환 청구 소송은 단순히 “받아야 할 돈을 요구하는 소송”이 아니라, 임대인의 대응을 예상하고 사전 대비하는 절차 중심의 사건입니다. 계약 종료 의사를 법적으로 알리고, 내용증명으로 입증을 남기며, 가압류를 통해 임대인의 재산을 미리 확보하는 전략이 동시에 작동해야만 ‘판결만 있고 돈은 못 받는’ 상황을 피할 수 있습니다.

이런 대응을 처음부터 체계적으로 준비하려면, 임대차 분쟁에 경험 있는 변호사의 도움을 받아 각 단계별 자료를 정리하고 절차를 빠짐없이 진행하는 것이 중요합니다.