부동산 대출규제로 인해 일단 가계약금만 지불하여 부동산을 선점해 놓으신 분들이 가계약금을 포기하고 매매계약을 종료한다는 뉴스가 들려오고 있습니다. 부동산 매매나 임대차 계약 과정에서 ‘가계약금’을 선지급하는 관행은 굉장히 일반적이고 많은 분들이 가계약금도 계약금처럼 누군가 계약을 포기하면 자연스럽게 포기해야하는 돈으로 알고 계신 분들이 많은 것 같습니다. 그런데 이 가계약이 정작 본계약으로 이어지지 못할 때, 그 돈은 돌려받을 수 있을까요?
가계약금과 관련된 위 사례와 같은 사연 한번쯤 들어보셨을 것 같습니다. 가계약은 단순한 예약금이 아니라, 별도의 ‘가계약금 계약’으로 법적으로 평가되는 계약입니다. 가계약금이 지급되었다는 사실만으로도 일단 일정한 법률관계가 성립된다고 보기 때문에, 이후 본계약으로 이어지지 못했을 경우 청산 및 손해배상 문제가 불거지기 쉽습니다.
실제로는 많은 사람들이 본계약에 대한 의사는 확정하면서도, 가계약금 반환이나 손해배상 범위에 대한 명확한 합의 없이 돈을 주고받는 경우가 대부분입니다. 금액이 크지 않거나, 공인중개사의 중재로 타협이 이뤄지는 경우가 많아 조용히 넘어가는 사례도 많지만, 이는 어디까지나 운이 좋았던 것에 가깝습니다.
이번 글에서는
✅ 가계약금이 해약금에 해당할 수 있는지?
✅ 가계약금 반환받기 위해서 무엇을 중점으로 검토해야하는지 ?
중심으로 정리해 보겠습니다.
1. 가계약금이 해약금에 해당할 수 있는지?
많은 분들이 ‘가계약금 = 해약금’이라고 생각하지만, 법적으로는 전혀 다른 개념입니다.
민법 제565조 제1항은 계약 당시에 계약금을 주고받은 경우, 이행 전까지는 계약금을 포기하거나 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 있다”고 정하고 있습니다. 즉, 민법에 따른 해약금 약정은 ‘정식 계약’이 체결되고 계약금이 지급된 경우에만 적용됩니다. 그러나 가계약의 경우에는 그와 같은 명문규정이 존재하지 않으므로 가계약 시 가계약금을 지급하더라도 해약금 약정을 한 것으로는 인정되지 않고 다만 증거금에 해당한다고 인정될 뿐입니다.
대법원도 “가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다”(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 [임차보증가계약금반환], 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조)고 판시하고 있는 바, 가계약금 자체를 해약금으로 보지 않고 있습니다.
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 함
대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 임차보증가계약금반환
2. 가계약금 반환을 위해서 주장해야 할 내용
가. 가계약금 몰취 조항을 합의한 바가 없음을 주장해야 합니다.
우리 법원은 가계약금 계약 역시 하나의 계약으로 보고, 이를 해약금으로 보기 위해서는 당사자 간 명확한 약정이 있었는지를 판단 기준으로 삼고 있습니다.
결국, 가계약금을 돌려받기 위해서는 당사자 간에 ‘가계약금을 해약금으로 하기로 했다’는 약정이 존재하지 않았다는 점을 입증하는 것이 핵심 쟁점이 됩니다.
나. 애초에 계약이 성립하지 않았음을 주장해야 합니다.
가계약금을 해약금으로 하기로 한 명시적인 약정이 없더라도, 일정한 경우에는 그 반환을 청구할 수 없게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.
그 대표적인 경우가 바로 본계약의 핵심 요소들이 이미 구체적으로 특정된 경우입니다. 일반적으로 계약은 계약의 목적물, 계약대금, 인도 시기 또는 대금 지급 시기 등이 명확히 정해졌거나, 이를 특정할 수 있는 기준이 마련된 경우에는 성립한 것으로 보게 됩니다.
이처럼 본계약의 실질적인 내용이 가계약 단계에서 대부분 정해졌다면, 법원은 계약이 사실상 성립된 것으로 보고 구속력을 인정하게 됩니다. 이 경우, 가계약금 역시 계약금과 마찬가지로 해약금의 기능을 하게 되므로, 당사자 일방이 일방적으로 본계약 체결을 거부했을 경우 가계약금의 반환을 청구할 수 없게 되는 것입니다.
따라서 가계약금의 반환을 주장하시려면, 계약이 아직 성립하지 않았고, 핵심적인 계약 조건이 구체적으로 확정되지 않았다는 점을 적극적으로 입증하시는 것이 중요합니다.
3. 결론 - 가계약금 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다.
애초에 계약이 성립된 것인지, 해약금 약정이 있었는지, 어느 쪽이 계약 체결을 거부했는지 등 법률적 쟁점이 다층적으로 얽힌 분쟁입니다. 그럼에도 불구하고 상대방은 “그냥 마음이 바뀌었다”는 말 한마디로 모든 책임을 회피하려 하곤 하죠. 하지만 대응하지 않으면, 억울하게 가계약금을 날리는 일이 생깁니다.
결국 정확한 상황판단 및 이에 따른 대처가 중요합니다.
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