계약 갱신 거절 통보, 언제까지 해야 유효할까요?

심준섭 변호사

안녕하세요, 부동산 분쟁 전문 법무법인 심입니다.

임대차 계약 기간이 끝나갈 무렵, 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우가 종종 발생합니다. 그러나 임대인 입장에서는 더 이상 계약을 연장해주기 어렵거나, 다른 사정으로 인해 계약을 종료하고 싶은 경우도 있죠.

이럴 때 중요한 것은 갱신 거절 통보를 ‘언제’ 하느냐입니다.
시기를 놓치면 자동 갱신이 성립되기 때문에, 임대인에게 불리한 결과가 될 수 있습니다.

이번 포스팅에서는
① 계약갱신요구권의 기본 개념,
② 갱신 거절이 가능한 사유,
③ 통보 시점 계산법에 대해 정리해드리겠습니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따라
임차인은 최초 2년 계약이 끝난 후, 한 번에 한해 계약갱신을 요구할 권리를 갖습니다.

즉, 최장 4년까지 보장받을 수 있는 권리이며,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

법에서 인정하는 갱신 거절 가능 사유는 다음과 같습니다.

이러한 사유 중 하나에 해당해야만,
임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

임대인이 갱신을 거절하려면,
‘계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지’ 통보해야 합니다.

예를 들어,

이 기간 내에 통보하지 않으면,
임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않아도 자동갱신이 되어버릴 수 있습니다.

Tip: 문자, 이메일, 내용증명 등 문서 형태로 남기는 것이 매우 중요합니다.
말로 한 통보는 추후 분쟁의 소지가 큽니다.

간혹 임대인이 너무 일찍(만료 8개월 전 등) 통보하는 경우도 있습니다.
하지만 이 경우는 법적으로 효력이 없습니다.

반대로, 계약만료일이 얼마 남지 않은 상태(예: 만료 1개월 전)에 통보하면
기간이 지나 효력이 없고, 갱신된 계약이 성립됩니다.

따라서 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’ 이 시기를 놓치지 말고
정확하게 통보해야 합니다.

계약 갱신과 관련된 분쟁은
문서 작성, 시기 계산, 증거 보존 등 실무적인 오류가 빈번하게 발생합니다.

특히 임대인의 갱신거절 통보는
한순간의 실수로 2년의 자동계약 연장이라는 큰 부담을 안을 수 있습니다.

법무법인 심은
임대차 계약 분쟁, 갱신거절 문서 작성, 전세보증금 반환, 갱신요구권 대응 등
모든 임대차 법률문제를 종합적으로 지원해드리고 있습니다.

계약 종료를 앞두고 고민 중이시라면,
지금 바로 문의주세요.

여러분의 권리를 정확하고 안전하게 지켜드리겠습니다.

법무법인 심

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