We Solve 입니다. “계약서도 썼고, 전입신고도 했는데 왜 내 전세금은 못 받나요?” 변호사로 일하면서 이런 질문, 하루에도 몇 번씩 듣습니다. 그럴 때마다 답답하기 짝이 없습니다. 조용히 고개를 끄덕일 뿐입니다. 이렇게 말하고 싶군요. 그건 본인 잘못이 아닙니다. ‘전세사기’라는 사회적 문제이고, 이를 해결하기 위한 도구가 바로 전세사기 민사소송입니다.
전세사기란 무엇인가?
전세사기는 단순한 사기가 아닙니다. 수법이 영악합니다. 내가 가진 모든 돈을 맡겼지만, 이미 범죄 자금이 되어 버린 겁니다. 대개 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.
전세보증금보다 집값이 낮은 물건을 속여서 계약
대출을 끼고 소유권을 넘긴 후 보증금 편취
명의자를 바꾸고 소유자와 임대인을 분리하여 도망
이런 사건에 휘말리면 형사 고소는 물론이고, 전세사기 민사소송을 병행해야만 피해 회복이 가능합니다.
민사소송이 필요한 이유
형사고소는 범인을 처벌하는 절차입니다. 그러나 전세사기 민사소송은 내 돈을 돌려받기 위한 싸움입니다. 두 절차는 다릅니다. 형사재판에서 유죄 판결이 난다고 자동으로 내 돈이 들어오는 것이 아닙니다. 별도로 민사소송을 제기해야만 합니다.
민사소송에서는 다음과 같은 청구가 가능합니다.
임대차 만료에 따른 전세금 반환 청구
불법행위에 대한 손해배상 청구
계약 취소 또는 해제에 따른 원상회복 청구
가장 핵심적인 건 전세금 반환 청구입니다. 문제는 전세사기라는 범죄가 결합되어 있을 때, 어떤 전략으로, 누구를 상대로, 어느 시점에 소송하느냐 입니다.
전세사기 민사소송의 쟁점은?
전세사기 민사소송의 쟁점은 단순하지 않습니다. 몇 가지 핵심 포인트만 정리해도 다음과 같습니다.
사기의 고의성이 입증되는가?
임대인이 애초에 반환할 의사 없이 계약을 체결했는지 여부가 핵심입니다. 변제능력을 기망했다고 표현합니다. 이것이 형사와 민사를 가르는 기준입니다. 민사에서 불법행위가 성립하는지와도 연관되어 있습니다.
피고가 누구인가?
등기상 소유자, 계약상 임대인 또는 대리인 등 누구를 상대로 소송해야 하는지가 쟁점입니다.
보증금 반환 책임의 범위는?
전세보증금만 청구할 수 있는지, 추가 손해배상도 가능한지가 쟁점입니다.
우선순위 확보 및 집행 가능성은?
전입신고 및 확정일자에 따라 경매에서 보증금 우선순위가 결정되며 이를 입증해야 합니다. 상대가 추가 자력이 있는지도 미리 확인해야 합니다.
이런 점을 고려하면, 전세사기 민사소송은 단순한 ‘돈 돌려줘’ 소송이 아닙니다. 치밀한 전략이 필요합니다.
어떻게 준비해야 하나?
전세사기 민사소송을 제대로 준비하려면, 법적 요건을 명확히 파악하는 동시에, 증거 수집도 철저히 해야 합니다. 다음을 점검해보세요.
계약서, 확정일자, 전입신고 내역 확보
임대인의 사기 의도를 입증할 수 있는 자료 (예: 문자, 카톡, 녹취 등)
소유권이 변동된 경우 그 시기와 이유에 대한 조사
반드시 부동산 전문 변호사와 상담을 시작하세요. 전세사기 민사소송은 단순한 민사 분쟁이 아니기 때문에, 경험이 중요합니다. 형사와 민사가 결합되어 있고, 이것을 한 번에 풀수있는 경험많은 변호사가 필요합니다.
승소 이후에도 넘어야 할 산
전세사기 민사소송에서 승소하더라도 끝난 게 아닙니다. 판결받은 후, 돈을 돌려받으려면 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 피고의 재산이 남아 있다면 경매 또는 추심을 통해 회수 가능합니다. 하지만 재산이 없거나 명의를 다른 사람에게 넘긴 경우, 제3자를 상대로 한 2차 소송이나 사해행위 취소소송까지 해야 하는 경우도 있습니다. 이것도 함께 알아야 합니다.
전세사기 민사소송은, 가만히 있으면 아무것도 안 된다.
전세사기 민사소송은 단지 가만히 있는다고 해결되는 것이 아닙니다. 본인이 잘못한 것이 아닙니다. 가해자의 처벌을 구하고 피해자가 침묵하지 않고 하나씩 대응하면서 법 앞에서 당당히 권리를 주장해야 합니다. 싸움은 쉽지 않지만, 가만히 있으면 더 많은 피해가 발생합니다.
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혹시 아래 중 하나라도 해당되시나요?
전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다.
집주인과 연락이 두절됐다.
다른 피해자가 여럿 있다는 제보를 들었다.
나름의 조치를 했지만 뭔가 불안하다.
그렇다면 전세사기 민사소송을 할 때입니다. 혼자 고민하지 마세요. 전문가의 조력이 필요한 순간입니다. 가만히 있는다고 되는 것은 없습니다. 이제, 행동할 시간입니다.
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