부동산점유이전금지가처분, 왜 신청해야 될까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 부동산점유이전금지가처분에 대해 말씀드리고자 합니다.

부동산을 임차한 뒤 계약이 끝났음에도 명도하지 않고 계속 점유하는 경우, 임대인은 명도소송을 통해 불법 점유자를 내보낼 수 있습니다.

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그러나 소송이 진행되는 동안 피고가 부동산의 명의를 제3자에게 넘기면 판결이 있어도 집행이 불가능해집니다. 이를 막기 위해 ‘부동산 점유이전금지가처분’을 함께 신청해 두는 것이 매우 중요합니다.

이는 본안소송의 결론을 기다리는 동안 피고가 처분 행위를 하지 못하도록 임시로 막는 절차입니다.

만약 이 가처분이 인용되면 법원 판결 전이라도 부동산을 다른 사람에게 매매, 증여, 임대하거나 근저당 설정을 할 수 없게 되어, 소송이 끝날 때까지 소유권과 점유권이 그대로 보전됩니다.

다만, 가처분을 신청하기 위해서는 우선 명도소송을 제기하기 전 또는 동시에 ‘신청취지’에 부동산 소재지, 사건번호, 피고의 인적 사항과 함께 “부동산에 대한 일체의 이전·설정 행위를 금지해 달라”고 명시해야 합니다.

또한, ‘신청 이유’ 부분에는 계약서 사본, 임대차관계 종료 사실, 점유 이전 시 위험성(예: 제3자 명의로 이전될 경우 소유권 회복이 어려워질 우려)을 구체적으로 적습니다. 가처분명령이 내려지면 등기나 당사자에게 통지되어 피고는 이전 행위를 못하게 됩니다.

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부동산점유이전금지가처분, 홀로 진행하기 어려운 이유

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위 내용만 보면 절차가 간단해 보이지만 법원은 긴급성과 필요성을 엄격하게 따집니다. 따라서 임대차계약 종료일, 명도요구 통지 내역, 상대방의 불응 사실을 입증할 객관적인 증거(내용증명, 문자메시지, 사진 등)를 함께 제출해야 인용 가능성이 높아집니다.

더불어 임차인이 가처분을 피하기 위해 제3자에게 명의를 넘기려는 정황이 있거나, 등기이전 시점이 임박했다면 법원은 긴급하게 가처분을 인용합니다.

가처분신청은 민사소송법과 가처분에 관한 특별절차법에 따라 진행되며, 보통 신청서 제출 후 1~2주 이내에 결정이 나는 편입니다.

이때 신청 후 법원으로부터 가처분 명령문을 받으면 즉시 등기소에 가처분등기를 해야 효력이 발생합니다. 만약 가처분 명령을 등기하지 않으면 제3자가 등기를 믿고 부동산을 매수해 버릴 수도 있습니다.

위와 같이 명도소송과 점유이전금지가처분은 쌍으로 진행해야 안전합니다. 대다수 임대인은 가처분 제도를 잘 모르거나, 절차를 놓쳐 판결만 받고도 재산을 되찾지 못하는 일이 많습니다. 따라서 부동산 분쟁이 시작되면, 가능한 한 빨리 부동산 전문 변호사와 상의해 본안소송과 가처분을 동시에 준비하는 것을 권장드립니다.