공인중개사법 설명의무 위반, 불송치 결정 사례 

[의뢰 개요]

50대 의뢰인은 부동산 임대차 계약을 중개하는 공인중개사였습니다. 계약 체결 후 수개월이 지난 시점, 임차인이 계약 내용 중 "중요사항을 충분히 설명받지 못해서 커다란 손실을 봤다"며 고소를 진행했고, 경찰은 즉시 공인중개사법 위반(제25조 및 제49조) 혐의로 형사 입건 여부를 검토하게 되었습니다.

계약 당시 하자나 권리관계, 확정일자 문제 등 중요한 내용을 고의로 누락한 것 아니냐는 고소인의 주장에 있었습니다.

법적인 쟁점

• 설명의무 위반의 성립요건
  계약 전후 설명서 교부 및 서명 확인 등 법정 절차 준수 여부

• 중개사 과실과 고의 여부 구분
  단순 실수인지, 고의적 은폐인지 판단이 관건

• 피해자 주장 신빙성 및 계약서 기재 내용
  계약서에 기재된 항목과 서명 여부

설명 및 교부의무 이행 사실 입증

계약 당시 교부한 중개대상물확인설명서, 중요사항 설명서 등 일체 문서를 확보

의뢰인의 서명된 확인서 및 증거들을 정리

피해자 진술 반박

임차인이 주장한 "하자 미고지" 항목이 실제 확인 설명서에 기재돼 있음을 지적

계약 당시 임차인이 직접 확인 후 서명한 점을 강조하며 고소 내용의 모순을 드러냄

변호인의견서 제출 및 경찰 조사 동행

공인중개사법 위반 관련 판례와 법리 해설을 바탕으로 무혐의 사유를 정리

경찰 조사 단계에 변호사가 직접 동행하여 불필요한 진술이나 오해를 방지

성공적인 결과 : 불송치 결정

수사기관은 “의뢰인이 관련 법령상 중요사항 설명의무를 다한 것으로 보이며, 고의적인 누락이나 은폐 정황도 확인되지 않는다”며 혐의없음(불송치) 결정을 내렸습니다.
이로써 의뢰인은 형사처벌 없이 사건을 종결지었고, 공인중개사 자격 유지 및 영업에도 아무런 영향 없이 일상으로 복귀할 수 있게 되었습니다.

유선종 변호사의 조언

“공인중개사법 위반은 단순 실수도 고소로 이어질 수 있는 만큼, 계약서류 관리와 설명이 매우 중요합니다. 수사기관은 문서와 정황에 따라 엄격히 판단하기 때문에, 억울한 혐의를 벗기 위해선 자료 수집 및 진술 조율이 핵심입니다. 초기 대응이 곧 결과를 결정짓습니다.”

유선종 변호사는?

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