권리금 회수, 전문변호사와 대응하세요. 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

오랜 시간 공들여 쌓아온 가게를 떠나야 하는 상황에서 권리금조차 회수하지 못한다면 정말 억울하고 답답할 수밖에 없습니다.

또한, 임대인의 협조 없이는 아무리 좋은 조건의 새 임차인을 찾아도 권리금 회수가 어렵다는 현실이 씁쓸하게 느껴질 때가 많습니다.

그러므로 내 노력의 결과물인 권리금을 정당하게 되찾기 위해서는 감정이 아닌 법적인 준비와 대응이 꼭 필요합니다.

회수가 항상 가능한 것은 아닙니다

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우선 상가건물을 임차해 장사를 하는 경우, 기존 임차인은 자신이 쌓아온 영업 기반을 바탕으로 일정한 권리금을 받고 영업장을 넘기기를 기대하게 됩니다.

다만, 임대차가 종료되는 시점에 임대인이 새 임차인의 입점을 막거나 협조를 하지 않으면 권리금을 받지 못할 수도 있어 문제가 발생합니다.

실제로 현장에서는 임차인이 임대인의 비협조로 권리금을 회수하지 못해 손해를 입는 사례가 매우 빈번합니다.

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이때 상가건물임대차보호법이 권리금 회수를 보호합니다

2015년 5월 13일부터 시행된 상가건물임대차보호법 개정안은, 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 법적으로 보호하는 조항을 도입했습니다. 상임법 제10조의4에 따르면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 방해할 수 없으며, 만약 이를 어길 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

하지만 이 법은 일정한 요건이 충족될 때만 적용되며, 그 외의 경우는 임차인이 법적으로 권리금을 보장받기 어렵습니다. 따라서 구체적인 조건에 맞는지 여부를 먼저 확인해야 합니다.

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회수가 가능한 요건은 무엇인가요?

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권리금 회수 보호 규정이 적용되기 위해서는 아래와 같은 조건들이 충족되어야 합니다.

1. 2015년 5월 13일 이후 체결되었거나 갱신된 임대차계약에 해당하는 경우

2. 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지의 기간 내에 신규 임차인을 주선한 경우

3. 임차인이 주선한 사람과의 계약 조건이 기존 계약과 유사하고, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하거나 계약을 방해한 경우

만약 정당한 사유 없이 계약을 방해한 경우란, 예를 들어 임대인이 사적인 감정이나 이해관계로 임차인 교체를 거절하거나, 아무런 이유 없이 협의를 무산시키는 행위를 의미합니다.

이에 반해, 신규 임차인의 신용이 부족하거나, 법적으로 문제가 될 사정이 있을 경우라면 정당한 거절 사유로 인정됩니다.

임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 경우

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더불어 임대인의 방해로 인해 신규 임차인과의 계약이 무산되고 권리금을 회수하지 못하게 되었다면, 기존 임차인은 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 다음과 같은 요소들을 입증하는 것입니다.

- 임대인이 이를 부당하게 거절했는지

- 신규 임차인의 계약 의사가 있었는지

- 그로 인해 권리금을 실제로 회수하지 못했는지

- 권리금 계약이나 약정이 실질적으로 존재했는지

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위와 같은 사실들은 문자, 녹음, 계약서 초안, 권리금 협상 내역 등으로 입증할 수 있습니다. 법원은 이러한 입증자료를 바탕으로 손해배상 책임을 판단하게 됩니다.

실제 우리 대법원에서는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하고 권리금 회수를 방해한 경우, 손해배상을 명한 사례들을 다수 인정하고 있습니다.

권리금 계약은 문서화하고, 사전 대응이 중요합니다.

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권리금 회수를 둘러싼 분쟁은 단순한 금전 문제가 아니라, 사업의 존속과 직결된 매우 민감한 문제입니다. 계약 시점부터 권리금 조건을 문서화해두는 것이 중요하며, 계약 종료가 가까워질 경우 미리 법률 상담을 통해 대응 전략을 수립하는 것이 좋습니다.

이때 임대인이 비협조적일 가능성이 보인다면 사전 경고문 발송이나 내용증명 등 절차적 조치를 취할 필요가 있습니다.

결국, 상가 임차인의 권리금 회수는 법적으로 일정 요건 하에서 보호받을 수 있지만, 그 요건을 충족하지 못하거나 입증에 실패할 경우 보호를 받기 어렵습니다.

그러므로 초기 대응부터 체계적으로 준비하고, 임대인의 부당한 방해가 예상되는 경우에는 신속하게 부동산 전문 변호사와 상담하는 것이 바람직합니다.