전세사기 피해자라면?! 법률 전문가가 알려주는 3가지 대응법 

전세사기, 왜 이렇게까지 늘어나고 있을까요?

최근 몇 년 사이, “깡통전세”,”무자본 갭투자” 같은 키워드가 뉴스에 자주 등장합니다. 그만큼 전세사기 피해는 전국적으로 확대되고 있고, 특히 수도권 외곽,지방 빌라 전세시장에서 매우 빈번히 발생하고 있습니다.

피해 유형은 다양합니다. 임대인이 대출을 끼고 무리하게 집을 구매한 뒤, 보증금만 챙기고 소유권 이전을 미루거나, 전입신고, 확정일자 후에도 타 채권자에게 집이 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 등 다양한 사례들이 있습니다.

특히, 보증보험 미가입과 임대인의 무자력 상태가 겹칠 경우, 임차인의 피해는 거의 회복이 불가능할 수 있습니다.

이러한 전세사기 상황에서 무엇보다 중요한 건 빠르고 정확한 대응이라는 것을 강조드리면서,

구체적인 방법에 대해서 알려드리고자 합니다.

피해를 입었다면 반드시 확인할 3가지 대응법을 말씀드립니다.

1.임차권등기명령 신청
살고있던 집에서 퇴거하거나 퇴거 예정이라면, 전입신고와 확정일자를 유지하기 위해 “임차권등기”를 신청해야 합니다. 이 절차는 우선변제권 유지에 가장 큰 핵심이 됩니다.

(임차권등기 신청은 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 홈페이지(ecfs.scourt.go.kr)에서 신청 가능하며, 신청서와 임대차계약서, 전입신고 사실증명, 확정일자 자료가 필요합니다.)

2.HUG 또는 SGI에 전세보증금 반환 청구

지금 당장 한 번 확인해 보셔야 하는 것이, 보증보험 가입여부 입니다. 이미 가입되어 있다면, 해당 보증기관(주택도시보증공사,서울보증보험)에 대위변제를 신청할 수 있습니다. 단, 신청 기한과 요건이 있으니 반드시 법률상담을 통해 선제 대응해야 합니다.

( HUG는 '”전세피해 지원센터”, 그리고 SGI는 가까운 영업점 또는 공식 홈페이지를 통해 신청 가능하며, 계약서,등기부등본 그리고 확정일와 확인서가 있어야 합니다.)

3.내용증명 발송 및 소송 준비
임대인이 만약 반환을 완강히 거부하거나 연락을 받지 않는 경우가 있습니다. 이럴때는 내용증명을 신속히 보내셔서 보증금 반환을 “공식적”으로 요구해놔야 합니다. 그리고 그 후에 곧바로 “전세보증금 반환청구소송”을 준비해야 합니다. 이때는 가압류나 부동산 강제집행 같은 집행수단도 병행할지를 검토해 보실 수 있습니다.

(내용증명은 우체국 온라인 또는 근처 우체국에서 작성 및 발송 가능하며, 소송은 관할 지방법원에 직접 제기하거나 법률구조공단을 알아보시거나 경험 많은 전문적인 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.)

실제 분쟁이 들어가게 되면

• "보증금에서 월세를 까겠다"는 주장은 무단 상계로써, 연체로 간주되어 법적인 분쟁이 생길 수 있으니, 하지 않는 것이 임차인에게 좋습니다. 상계는 명시적 의사표시와 법률 검토 후 진행해야 합니다.

• 계약 해지 후에도 거주 중이라면, 차임 의무가 남습니다.
  전세가 끝났다고 해서 자동으로 차임 의무가 종료되지 않습니다. 퇴거 여부가 기준이 되므로 이 부분은 잘 판단해 보셔야 합니다.

• 등기부등본은 반드시 주기적으로 열람하세요.
  소유권 이전, 가압류, 근저당 등 권리관계를 체크해야 대응 타이밍을 놓치지 않습니다.

유선종 변호사의 조언

늘 강조드리지만, 전세사기 피해 초기에는 감정보다 전략이 중요합니다.
임대인의 말이나 부동산 중개사의 회유에 의존하거나 순간적인 감정에 반응하지 마시고, 계약 종료 1개월 전부터 등기부, 확정일자, 전세보증보험 가입 여부 등을 먼저 꼭 점검하셔야 합니다.

그리고 퇴거 전에는 “임차권등기명령”을 고려하셔서, 법률적으로 대항력을 유지할 수 있도록 선제 조치를 하시길 권해드립니다.

소송은 더이상 “최후의 수단”이 아니라 “효율적인 회수 전략”입니다.
전세사기 피해는 신속한 대응이 절대적으로 필요하며, 이를 위해선 부동산, 민사 분쟁에 정통한 전문가의 조력이 필수입니다.