집합건물 관리단, 무엇이 중요할까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 대표변호사 임영호입니다.

오늘은 집합건물 관리단에 대해 말씀드리고자 합니다.

최근 신축 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설, 복합상가와 같은 집합건물에 입주 예정인 사람들 사이에서 관리단 구성에 관한 자문이 많이 이루어지고 있습니다.

​

이전에는 이러한 집합건물이 공동주택관리법의 적용을 받지 않았기 때문에 구분소유자들 사이에서 건물 관리에 대한 관심이 적었습니다. 하지만 최근 들어 집합건물의 규모가 커지고 입주민들의 권리 의식이 높아지면서 관리단의 구성이 점점 더 중요한 문제로 부각되고 있습니다.

이는 사실 집합건물의 관리단은 구분소유자들과 임차인을 포함한 모든 입주민들에게 중요한 역할을 합니다. 공동주택관리법이 적용되는 아파트와 마찬가지로 관리단은 입주자대표회의의 역할을 하며, 건물의 운영과 관리에 있어 중요한 결정을 내리는 기구입니다. 하지만 만약 관리단 구성이 불공정하게 이루어진다면 이는 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 신축 집합건물에서 종종 발생하는 분쟁의 주요 원인 중 하나가 바로 이 부분입니다.

그렇기에 집합건물에 입주한 후 처음부터 자치적으로 관리단을 구성하는 것이 매우 중요합니다. 집합건물의 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체이며, 이 단체의 운영에 있어 대표자를 두고 내부 규약을 설정하는 것이 필요합니다. 대표자는 관리인 역할을 하며, 관리규약은 구분소유자들에 의해 결정됩니다. 관리단 집회는 구분소유자 과반수의 결의로 소집할 수 있으며, 관리규약은 75% 이상의 결의를 통해 제정될 수 있습니다.

그러나 관리단 집회를 소집하고 개최하는 책임이 누구에게 있는지에 대해서는 변동이 있습니다. 과거에는 건축 시행사가 이 업무를 담당했지만, 최근 집합건물법이 개정됨에 따라 구분소유자들이 관리단 집회의 소집 권한을 가지게 되었습니다. 이로 인해 입주민들은 집합건물 입주 후 3개월 내에 관리단 집회를 소집할 수 있도록 준비해야 하며, 이를 위해 소집 동의를 얻고 소집 통지서를 발송하는 등의 절차를 거쳐야 합니다.

​

집합건물 관리단, OO도 필수적인 과정입니다.

​

우선 관리인의 선임과 관리규약의 제정 또한 필수적인 과정입니다. 관리인 선임은 관리단 집회를 통해 과반 결의를 통해 이루어져야 하며, 관리규약은 75% 이상의 구분소유자 동의를 받아 제정할 수 있습니다.

이러한 모든 과정이 원활히 진행되도록 하려면 신속하고 정확한 대응이 필요합니다. 또한, 분양계약서에 관리업체 선정이나 관리인 선임에 관한 내용이 포함되어 있을 수 있지만, 법적으로 이를 강제할 수는 없습니다. 분양계약서의 내용은 참고용에 불과하며, 실제 관리단에서는 구분소유자들이 새로운 관리인을 선임하고 관리업체를 변경할 수 있습니다.

여기서 궁금해 할 만한 부분이 분양자가 선정한 위탁관리업체는 언제까지 관리업무를 수행할 수 있을까요?인데요. 이는 분양자의 임시적인 조치에 불과하며, 관리단이 실질적으로 구성되면 위탁관리업체의 역할은 종료됩니다. 따라서 관리단의 구성 이후, 관리업체와의 계약은 구속력이 없고, 구분소유자들이 자율적으로 새로운 관리업체를 선정할 수 있게 됩니다. 이러한 과정을 통해 입주민들은 공정하고 효율적인 관리를 구현할 수 있으며, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

​

집합건물에 입주하면서 발생할 수 있는 관리단 구성과 관련된 법적 사항을 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.

이처럼 관리단의 구성을 제대로 하지 않으면 장기적인 운영에 차질을 빚을 수 있으며, 입주민들의 권리와 의무가 제대로 반영되지 않을 수 있습니다. 따라서 법적 자문을 통해 정확한 절차와 규정에 맞춰 관리단을 구성하고, 이후에도 공정한 관리가 이루어질 수 있도록 준비하는 것이 필요하다고 말씀드리고 싶습니다.