안녕하세요 안산 검사 출신 성인욱 변호사입니다.
전세사기 사건은 극심한 사회적 폐해 때문에 법원에서도 이미 엄중하게 보고 있으므로 일반적으로 유죄와 실형 선고를 피하기 어렵습니다.
이 글에서 소개해드릴 사건도 발생했던 2021. 12. 무렵 다수의 공인중개사 사무소는 집플러스라는 어플을 이용하여 하나의 부동산에 대해 매매와 전세 거래를 동시에 진행한 후 남은 금액(매매대금과 전세 보증금의 차액)을 본인들이 부동산 컨설팅 내지 리베이트 명목으로 취득하는 형태의 업무를 했었습니다. 그 과정에서 보통 공인중개사 사무소 측은 무자본 갭투자자들을 연결해준다는 컨설팅 업체를 통해 새로운 매수인을 소개받아 매매를 진행했습니다.
이는 당시 부동산 시장이 과열되어 전세 보증금이 일시적으로 매매대금을 넘는 이른바 역전세 현상을 이용한 것으로 당시에는 부동산 업계에서 빈번하게 이루어진 거래 형태였으므로 이것이 향후에 어떤 문제를 발생시킬 것인지에 대한 인식이 부족했습니다.
그러나 현 시점에 와서 위와 같은 거래 형태는 법에서 정한 중개비 이상의 이익을 취득한 공인중개사법위반이 문제되었을 뿐만 아니라, 컨설팅 업체에서 소개한 무자본 갭투자자들이 사실은 애초부터 임차인들에게 전세 보증금을 반환할 자력이 전혀 없이 매매가 이루어지도록 단순히 명의만 넘겨준 사람들이라는 점이 밝혀지면서 다수의 임차인들이 막대한 피해를 입는 사태를 발생시켰습니다. 이것이 바로 최근 우리가 이른바 '깡통전세'라고 부르는 사회적 현상입니다.
이후 전세 보증금을 돌려받지 못한 임차인들은 이전 소유자, 새로운 소유자이자 임대인, 매매와 전세 거래를 중개한 공인중개사 사무소 측을 모두 전세사기 공범으로 고소하기에 이르렀습니다.
그리고 고소 사건을 담당하는 수사기관은 사건이 많지 않았던 초기에는 명의를 빌려준 새로운 소유자와 그 사람을 소개한 컨설팅 업체 측만 사기 공범으로 의율하고, 공인중개사 사무소 측은 법정 중개비 이상의 리베이트를 취득한 부분만 공인중개사법위반으로 의율하며 사기 부분은 무혐의 처리하는 사례가 많았으나, 요즘에는 점차 공인중개사 사무소 측도 전세사기 공범으로 적극 의율하여 재판에 넘기는 추세로 바뀌었습니다.
나아가 재판에서 공인중개사 측 피고인이 '우리는 컨설팅 업체가 소개한 새로운 소유자가 단지 제대로 된 투자자인 줄로만 알았을 뿐 애초부터 그 사람에게 보증금을 반환할 자력이 없었다는 것은 꿈에도 몰랐다'라는 취지로 주장하더라도, 법원은 위와 같은 깡통전세 거래의 비정상적인 점을 들며 '정상적인 상식의 부동산 업자라면 향후 임차인이 보증금을 반환받지 못할 위험이 있을 수 있다는 점을 충분히 예상할 수 있다'는 내용으로 공인중개사 측 피고인도 보통 유죄와 실형으로 엄히 처벌하고 있습니다.
5억 6,000만 원 상당 전세사기 구속 사건 집행유예 선고 사례 소개
1. 사건의 개요
의뢰인은 2021. 12.경 공인중개사 사무소에서 중개보조원으로 일했던 사람으로 전세 보증금 합계 5억 6,000만 원 상당의 빌라 3채에 대하여 위와 같이 매매와 전세 거래를 동시에 중개하고 매매대금과 전세 보증금의 차액을 컨설팅비 명목으로 취득했다는 사실로 재판에 넘겨졌습니다.
임차인의 고소로 수사가 진행된 초기에는 의뢰인에 대하여는 법정 중개비 이상의 리베이트를 취득한 공인중개사법위반의 점에만 초점이 맞춰졌으나, 약 2년 정도 수사가 계속되며 결국 의뢰인도 새로운 소유자와 브로커와 함께 전세사기 공범으로 의율되었고, 경찰 및 검찰 조사 단계에서 '새로운 소유자의 자력을 알지 못했다'는 주장을 유지하다가 구속까지 되버렸습니다.
2. 성인욱 변호사의 조력
최근 전세사기 재판에서의 법원의 판단 추세에 비추어 저는 의뢰인이 재판에서 계속 새로운 소유자의 자력을 인식하지 못했다는 취지로 무죄를 주장하더라도 유죄와 실형 선고를 피하기 어려운 사안으로 판단했습니다.
그래서 전세사기의 유죄 자체는 인정하되 그 범죄를 저지르려는 인식이 매우 미약했다는 점을 강조하면서 피해 회복을 위한 최대한의 노력을 통해 집행유예 선고로 석방되는 것을 목표로 수립했습니다.
일단 저는 의뢰인을 도와 피해자들 중 보증금을 한 푼도 반환받지 못한 피해자 측과 협상을 진행했습니다. 피해자가 전세 보증금에 지금까지 송사를 위해 들인 변호사 비용 등을 합쳐 과도한 배상을 요구하였음에도 포기하지 않고 끈질기게 설득했고 결국 보증금 상당 액수만 지급하는 것으로 원만히 합의를 할 수 있었습니다.
그러나 나머지 피해자들은 이미 주택도시보증공사로부터 보증금 전액을 보전받아 이사를 가버린 사람들이었고, 이런 경우 법원에서는 피해자들과 합의를 하거나 공탁을 하더라도 '임차인들의 피해가 공사에 그대로 전가되었다'라고 판단하는 것이 문제였습니다. 이 사건에서는 공사가 보전한 금액도 상당해서 위와 같이 가장 큰 피해를 입었던 피해자와 극적으로 합의를 했음에도 실형을 피할 수 있을지 장담하기 어려웠습니다.
이에 저는 변론이 종결된 후에 재판장님께 추가 의견서와 자료를 제출하며 주택도시보증공사가 전가된 손해를 회복할 수 있는 방편이 충분히 존재하는 점, 공사에서 보증금을 보전받은 피해자들과 합의하거나 그들을 위해 공탁을 한 것도 실질적인 피해 회복에 해당한다는 점을 재차 강조했습니다.
이에 의뢰인은 선고 당일 재판장님의 엄한 꾸짖음을 들으면서도 다행히 집행유예 선고로 약 4개월 만에 가족 품으로 돌아올 수 있었습니다.
혹시 이 사건과 같이 부동산 업계에 종사하시다가 있었던 일 때문에 전세사기 사안에 휘말려 재판을 앞둔 분들이 계시다면 프로필에 있는 번호와 주소로 편하게 문의주시기 바랍니다. 직접 사건을 수행하며 얻은 경험과 노하우를 살려 최선을 결과로 마무리하실 수 있도록 끝까지 도와드리겠습니다.
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