전세사기 계약 해지와 법적 대응

심준섭 변호사

전세사기 같다는 느낌, 계약을 먼저 해지해야 할까요?

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

요즘 전세로 들어갔는데 뭔가 수상하다는 느낌을 받으셨던 분들, 많으시죠?
보증금을 못 돌려받게 되진 않을까 걱정도 크실 겁니다.

실제로 저희도 전세사기 피해를 입으신 분들을 많이 만나고 있는데요,
뉴스에서 연이어 들려오는 전세사기 사례들을 보면
살얼음판을 걷는 기분이 드시는 것도 무리는 아닐 겁니다.

오늘은 그중에서도 전세 계약을 해지하는 문제에 대해 알려드리겠습니다.
혹시 지금 걱정 중이시라면 꼭 끝까지 읽어보시길 권해드립니다.

최근 몇 년간 깡통전세, 경매로 넘어간 집, 연락 두절된 집주인 같은 문제가 계속 터지면서,
세입자 입장에선 ‘계속 이 계약을 유지해도 괜찮을까?’라는 걱정을 많이 하십니다.

이미 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없거나,
집 자체가 경매에 넘어간 상황이라면
굳이 계약을 계속 유지할 필요가 있을까 하는 의문이 들 수밖에 없죠.

민법상 계약 해지 사유는 다음과 같은 경우에 해당합니다:

전세사기처럼 보증금 회수가 불가능한 상황이라면,
계약 해지 사유로 충분히 인정될 수 있습니다.

단순히 "느낌이 이상하다"는 이유만으론 해지가 어렵고,
실제 위험이 객관적으로 드러난 상황이어야 법적으로 해지가 가능합니다.

계약을 해지했다면 다음 순서대로 진행하셔야 합니다:

임차권등기명령 신청하기
- 법원에 신청해 ‘나는 여전히 이 집에 살고 있다’는 사실을 공식적으로 표시하는 제도입니다.
- 이걸 해두면 퇴거한 후에도 보증금 반환 청구 등에서 유리합니다.
보증금 반환 청구 소송 준비
- 집주인이 돈을 돌려주지 않으면 법적 대응이 필요합니다.
배당요구신청 잊지 않기
- 만약 집이 이미 경매에 들어갔다면, 배당요구 종기일 전까지 신청해야 보증금을 배당받을 수 있습니다.
- 이걸 놓치면 실제로 보증금 못 돌려받을 수 있습니다.

전세사기는 시간이 지날수록 피해자가 점점 더 불리해지는 구조입니다.

가만히 있다가 등기나 소송 타이밍을 놓치면,
경매 절차가 먼저 진행돼 배당조차 못 받는 상황이 생기기도 합니다.

그래서 만약 아래 중 한 가지라도 해당된다면,
지체 없이 변호사와 상의하셔야 합니다:

정리하자면,

전세사기가 의심된다면
“지금 계약을 유지할 수 있을까?”라는 생각보단,
“어떻게 안전하게 벗어날 수 있을까?”를 고민해야 할 때입니다.

계약 해지 → 임차권등기 → 소송 및 배당요구
이 순서를 빠르게 준비해야 피해를 최소화할 수 있습니다.

어려운 상황일수록, 전문가의 도움을 받는 것이
내 재산과 권리를 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

궁금하신 점이 있다면 언제든지 법무법인 심에 문의 주세요.
함께 안전한 길을 찾아드리겠습니다.

법무법인 심

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