전세집 집주인이 연락두절시, 어떻게 대처해야 되나요? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세집 집주인이 연락이 안된다면 어떻게 대처해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

전세만기가 다가올 때, 집주인과 연락이 두절되면 많은 임차인들이 전세보증금을 떼일까 봐 걱정하게 됩니다. 이는 집주인이 어떤 이유로든 보증금을 반환하지 않으려는 의도를 가질 수 있기 때문입니다.

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이 경우 무작정 기다리는 것만으로는 상황이 해결되지 않으므로, 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다. 오늘은 전세집주인과 연락이 끊겼을 때 어떻게 대처해야 하는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

첫 번째로, 집주인과의 연락이 끊겼을 경우 가장 중요한 첫 단계는 내용증명을 발송하는 것입니다. 전세보증금을 돌려받기 위해서는 계약 만료일의 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신 거절 의사를 집주인에게 명확히 전달해야 합니다. 하지만 집주인이 연락을 받지 않으면, 계약갱신 의사를 전달하지 못한 상태로 계약이 자동 갱신되는 경우가 많습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약 해지 의사를 내용증명으로 집주인에게 보내는 것이 좋습니다.

내용증명은 법적 효력을 가지고 있기 때문에, 공시송달 절차를 통해 집주인에게 전달되지 않더라도 법적으로 송달된 것으로 간주됩니다. 공시송달제도란, 집주인이 계속해서 내용증명을 받지 않으려 할 경우 법원 게시판에 게시하여 이를 송달한 것으로 처리하는 절차입니다. 이 방법을 사용하면, 집주인이 연락을 받지 않더라도 계약 해지 통보를 법적으로 전달할 수 있습니다.

이때, 전화나 카카오톡, 문자 등을 통해 계약 해지 의사를 밝히는 것도 가능하지만, 임대차 계약의 갱신 거절을 통보하는 경우에는 임대인의 답장이 있어야 의사표시가 효과를 발생합니다. 그러나 연락이 두절된 상태에서 집주인이 이를 확인했다고 입증하기 어려우므로, 가능한 한 내용증명으로 의사를 밝히는 것이 안전한 방법입니다.

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다음으로, 전세보증금을 돌려받지 못한 경우, 법적 조치로서 전세보증금 반환 소송을 제기하는 것도 고려해야 합니다.

전세집 집주인이 연락 안된다면 이것도 중요합니다!

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전세보증금 반환 청구 소송은 계약 기간이 종료된 후에도 보증금을 반환하지 않는 사실만 입증할 수 있으면, 세입자가 패소할 확률이 낮습니다. 이와 함께 지급명령 신청도 하나의 방법입니다. 지급명령은 소송보다 간단한 절차로, 신청 후 빠른 시일 내에 결과를 받을 수 있습니다.

하지만 지급명령은 전세집주인이 연락두절된 경우, 기각될 위험이 존재합니다. 지급명령은 집주인에게 송달되지 않으면 재판부에서 본안소송으로 회부되기 때문입니다. 반면, 보증금 반환 청구 소송은 공시송달이 가능하므로 집주인이 연락을 두절했더라도 법적 절차를 진행하는 데 문제가 없습니다. 그러므로 전셋집주인이 연락을 받지 않는다면, 소송을 통해 보증금을 반환받는 것이 더 안전한 방법입니다.

마지막으로, 전세집주인이 연락두절된 상태에서 계약이 종료되었더라도, 이사를 가는 것은 최대한 자제하는 것이 좋습니다.

집주인이 연락을 두절한 상황이라면, 보증금을 돌려받기 전에는 다른 곳으로 이사하는 것이 불리할 수 있습니다. 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 보장받는 것이 필요합니다.

이처럼, 전세집주인이 연락을 두절한 경우에는 신속하게 법적 절차를 통해 대응하는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.