안녕하세요. 법무법인 아크로, “건설 전문 박동민 변호사”입니다.
재개발보상금소송 → 결과 : ‘감정가보다 2배 이상’ 증액
*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.
<< 사실관계 >>
의뢰인은 서울 시내 재개발 정비구역 내 소형 상가 건물을 장기간 임대 운영하는 사람으로, 해당 지역이 재개발 정비사업구역으로 지정되면서, 조합 측은 건물에 대한 감정평가 후 보상금 산정을 통보하였습니다.
< 토지·건물에 대한 보상금 약 2억 3천만 원이 책정되었습니다. >
그리고 의뢰인은 처음엔 조합과 원만히 협의하고자 했으나, 인근 유사 필지의 보상금에 비해 지나치게 낮은 평가임을 인지하고 박동민 변호사를 찾아와 ‘재개발보상금증액청구소송’을 의뢰하게 되었는데요.
<< 건설 전문 박동민 변호사의 조력 및 결과 >>
보상금 산정의 핵심 근거가 된 감정평가 방식 및 기준의 오류가 존재함을 확인했습니다.
[보상금 증액의 핵심 쟁점]
① 감정평가 기준 시점의 임대수익 반영이 불충분
의뢰인은 다년간 동일 업종을 운영해왔고, 고정 고객과 안정적인 수익구조를 유지해왔음에도, 감정평가서에는 실질 영업가치나 수익 환산가치가 거의 반영되지 않았다는 점을 피력하였습니다.
② 토지 및 건물의 시세 반영이 불균형적
인근 필지와 비교해 평당 보상 단가가 현저히 낮게 책정되어 있었고, 건물의 구조적 특성 및 위치 프리미엄이 무시된 점을 지적하였고, 이를 통해 증액해 달라는 요구를 법원에 강력하게 주장하였습니다.
③ 조합 측의 일방적인 보상 기준 제시
협의 과정에서 감정평가 이의 제기 절차나 보상평가사 변경 요청 기회 없이 통보만 이루어진 점도 문제로 지적하며, 이러한 점을 근거로 하여, 저희는 보상금 증액 청구 소송을 제기하고, 승소하기 위해 부단히 노력하였습니다.
그 결과 법원에서는 당사의 주장을 상당 부분 받아들여, 초기 조합이 제시했던 보상금 약 2억 3천만 원에서 총 4억 9천만 원 상당으로 보상금 증액 결정을 내렸으며, 좋은 결과로 사안을 마무리 지을 수 있었습니다.
재개발전문변호사, “감정가를 절대 믿으셔서는 안 됩니다.”
1. 보상금 산정의 기준 시점이 적절한가요?
보상금은 통상 감정평가 기준일(공고일 또는 협의 개시일)을 기준으로 산정됩니다.
하지만 실제 시장 시세와 큰 차이가 나는 경우가 많고, 기준일이 시세 급등 이전으로 잡혀 불이익을 받는 경우도 많은 만큼, “기준일이 법령에 따른 적절한 시점인지”를 꼭 확인해 보셔야 합니다.
2. 내 부동산의 개별 특성이 제대로 반영됐나요?
보상금은 표준지 비교 방식으로 산정되다 보니, •상가 임대 수익, •도로 접면이나 코너 위치, •건물의 실제 사용현황 등은 제대로 반영되지 않는 경우가 많은 만큼, “내 부동산만의 입지적·영업적 가치가 평가에 반영됐는지”를 확인해야 합니다.
3. 인근 필지와의 보상 단가 비교는 해봤나요?
실제 같은 블록 내에서도 평당 수백만 원 단가 차이가 나는 경우가 있습니다.
그래서 비슷한 입지, 구조를 가진 토지나 건물과 비교했을 때 현저히 낮은 금액이라면 차별적 평가가 이루어진 것일 수 있기에, “인근 보상 사례와 비교하여 단가가 합리적인지”를 검토해 보셔야 합니다.
4. 감정평가사 선정 과정은 투명했나요?
감정평가는 사업시행자(조합 또는 시행사)가 선정한 감정평가사가 수행하게 됩니다.
이 경우, 시행자 측에 유리한 방식으로 평가될 가능성도 배제할 수 없습니다.
그래서 평가사 선정 과정에서 공정성이 결여되었는지도 체크해볼 필요가 있습니다.
5. 소송 또는 재감정 청구가 가능한가요?
보상금이 과소하다고 판단되면, 이의신청 또는 재감정 요청, 협의결렬 후 보상금 증액 소송 제기가 가능하고, 이때 법원은 새로운 감정인에게 감정을 의뢰하여 독립적인 판단을 하게 됩니다.
그러므로 전문가의 의견을 받아 법적 대응 가능성을 검토해보는 것이 중요합니다.
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