전세사기 보증금반환 받으려면 어떻게 해야 되나요? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세사기 보증금반환 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

전세사기 보증금 반환에 대해 해결하려면 몇 가지 중요한 절차를 이해하고, 적절한 대응 방법을 준비하는 것이 필요합니다. 많은 사람들이 전세사기로 피해를 입게 되면 사기죄로 임대인을 고소하는 방법을 생각합니다.

그러나 사기죄 고소가 보증금 반환과 직접적으로 연결되는 것은 아니라는 점을 명확히 할 필요가 있습니다. 형사고소는 임대인을 처벌하는 절차일 뿐, 실제로 보증금을 돌려받기 위한 직접적인 방법은 아니기 때문에, 민사소송이 필요한 상황이 발생합니다.

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사기죄로 임대인을 고소하면, 합의에 의해 일부 보증금을 반환받을 수도 있지만, 이는 대부분이 전세사기가 아닌 단순히 발뺌인 경우가 많습니다.

형법상 사기죄를 인정하려면 기망행위가 입증되어야 하는데, 이 과정에서 피해자는 많은 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 보증금을 돌려받기 위해서는 민사소송이 반드시 필요합니다. 그럼 구체적으로 어떤 민사소송 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있는지 알아보겠습니다.

전세사기 피해자라면, 우선 전세 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 이는 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못하거나 전세사기로 인해 반환받기 어려운 상황에서 진행됩니다.

하지만 전세금 반환 소송은 절차가 복잡하고, 시간과 비용이 많이 소요되기 때문에 많은 세입자들에게 부담이 될 수 있습니다. 이에 따라 전세금 반환 소송이 부담스러운 경우, 대안으로 지급명령 제도를 활용할 수 있습니다.

전세사기 보증금반환, 지급명령 이용하세요.

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지급명령은 법원에 소송을 제기하는 것이 아니라, 세입자가 신청만으로 보증금을 반환받을 수 있는 제도입니다. 지급명령은 소송에 비해 비용과 시간이 훨씬 적게 드는 절차로, 법원에 지급명령을 신청하면 변론에 참석할 필요 없이 1~2개월 내에 결정문을 받을 수 있습니다.

그러나 지급명령은 신청서로만 심사를 하므로, 만약 임대인이 지급명령 우편물을 받지 못하면 효력이 발생하지 않습니다. 또한 임대인이 지급명령을 받은 후 2주 이내에 이의를 제기하면, 지급명령은 무효가 되고 다시 전세금 반환 소송을 진행해야 합니다.

이런 변수를 고려할 때, 지급명령은 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 장점이 있지만, 임대인이 잠적한 경우에는 지급명령이 아닌 전세금 반환 소송을 진행하는 것이 바람직합니다. 지급명령의 효력이 발생하지 않거나 이의제기 등으로 소송이 진행될 수 있기 때문에, 소송을 진행할 때는 임대인의 상황을 고려하여 전략을 세우는 것이 중요합니다.

하지만 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 미리 예방하는 것이 중요합니다. 전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 통해 보증금보다 우선순위가 높은 채권이 있는지 확인해야 합니다. 이를 통해 추후 경매로 넘어갈 경우 보증금을 반환받는 데 어려움이 생길 수 있기 때문에, 등기부등본 확인은 필수적입니다.

또한, 임대인이 세금을 미납한 경우에도 전세 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다. 세금체납이 확인되면 집이 경매로 넘어갈 위험이 있기 때문에, 전세 계약 전 세금 체납 내역을 확인하는 것이 중요합니다. 계약서 작성 시 특약을 설정하여 이러한 상황을 방지할 수 있습니다.

전세사기 피해 사례 중 임대인이 공인중개사와 함께 등기부등본상 근저당을 숨기는 경우가 있습니다. 이를 방지하려면 계약 전 근저당 사실을 고지하지 않았을 경우 계약을 해지하고 보증금을 반환하도록 하는 특약을 설정하는 것이 유용합니다.

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또한, 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차 계약을 해지하고 보증금을 반환하겠다는 특약을 설정해두면 임대인이 주택 명의를 다른 사람에게 넘기는 상황을 예방할 수 있습니다.

또한, 임대인이 전세사기를 칠 의도는 없었지만 세금체납으로 인해 집이 경매로 넘어가는 경우도 있을 수 있습니다. 이러한 경우를 대비해 계약서에 임대차 계약을 해지하고 전세금을 반환한다는 내용으로 특약을 넣어두면 유리합니다.

전세사기 보증금 반환을 받는 것은 법적으로 복잡한 문제일 수 있으며, 피해를 예방하기 위한 적극적인 대응이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.