토지 임대차계약서 용도와 작성 방법 

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토지 임대차계약서 용도와 작성 방법 / 이재훈 변호사와 함께하는 법률서식 작성법

오늘은 부동산 관련 서류 중 하나인 토지 임대차계약서를 면밀히 살펴보도록 하겠습니다.

"토지 임대차계약서란?"

법률적으로 토지 임대차계약이란 토지의 소유자가 임대계약에 표시된 토지를 이용자에게 임대하고, 이용자인 임차인은 이를 사용하는 대가로 임대료를 소유자인 임대인에게 지급하는 것을 약정하는 내용의 계약을 말합니다.

이러한 토지 임대에 관한 계약 내용이 명시된 문서를 토지 임대차계약서라고 부르며 해당 계약서에는 계약 기간과 임대료를 포함하여 상세 내용을 포함하여 작성이 되어야 합니다.

"토지 임대차계약서 작성방법"

토지 임대차계약서를 작성하기 위해서는 반드시 기재되어야 하는 사항들이 있습니다. 일반적인 기재 사항을 나열해 드리면

1. 계약의 목적

2. 계약 기간

3. 임대료

4. 계약의 해제

5. 보증금

6. 특약사항

위와 같은 내용이 기재가 되어야 하며 현 토지에 대한 임대인과 임차인의 의무와 더불어 전대 금지와 같은 내용도 별도로 작성하는 것이 좋습니다.

계약의 목적 사항을 작성시에는 계약 당사자 간의(임대인/임차인)의 성명,주소,연락처 등 인적 사항이 들어가야 하며 토지의 임대를 위해 작성되는 것이기 때문에 토지의 임대를 받을 면적에 대한 명시도 필수적으로 들어가야 합니다.

토지 지목과 함께 어떤 용도로 쓰이는지 기재가 들어가야 하며, 이때 토지 면적은 전체 필지를 합산한 숫자로 기입해야 합니다. 위 면적 중 임차인이 사용할 면적에 대한 부분 역시 기재가 필요합니다.

또한 계약의 해제와 특약사항의 경우 후에 생길 수도 있는 분쟁을 막기 위해서 정확한 내용을 적는 것이 좋습니다. 예를 들어 어떤 특정한 상황이 발생했을 경우에 양측의 동의하에 해지할 수 있는지 등 규정을 명확하게 하고 면책조항과 책임분담을 명시하여 합의 작성합니다.

"토지 임대차계약서 작성 후 절차"

위 사항을 명확히 하여 토지 임대차계약서가 작성이 완료가 되었다면 법적인 분쟁 예방을 위해 계약 당사자 간 상호 동의하에 서명을 진행하게 됩니다. 이때 필요하다면 법률 전문가에게 의뢰를 하여 문제가 될 만한 부분이 있는지

검토를 받을 수 있습니다. 계약서 서명이 완료되면 관할 법원 혹은 구청에 계약서를 30일 이내에 제출해야 합니다.

위와 같은 과정이 끝나면 임대차 등록을 하게 되는데 1년 이상의 계약 시 임대차 등록은 권리 보호를 위해 하는 것이 좋으며, 이 또한 관할 지방법원 또는 구청에서 등록 신청서 제출을 통해 진행할 수 있습니다.

"토지 임대차계약서 관련 판례"

토지 임대차계약서 역시 임차목적물이 토지인 임대차계약서이기 때문에 임대인과 임차인의 분쟁이 빈번한 편입니다. 따라서 분쟁을 막기 위해 면책조항 등과 같은 사항을 정확히 적어야 하는데요. 대법원 판결에 따르면 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경할 때는 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 등이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복 할 의무는 없다라고 말하고 있습니다.

원고는 완전한 종전 상태로의 반환 요구를 하였으나 기각 당한 것이죠. 특약사항에 종전 상태로의 반환 요구 사항이

들어가 있었으나, 이는 받아들여지지 않았습니다. 쉽게 생각해보면, 종전 임차인이 사용한 걸 왜 현 임차인이 반환 요구에 응해야 하는가? 라고 볼 수 있지만 법리적으로는 해석에 따라서 다를 수 있습니다. 실제로 원심에서는 원고의 소가 받아들여져 임차인인 피고가 항소한 판단입니다.

이러한 분쟁 상황에 얽히게 되는 행위 자체가 상당한 스트레스로 다가올 수 있으니 항상 토지 임대차계약서 작성하실 때는 위에 나열한 내용을 면밀히 기재하셔야 합니다.

"토지 임대차계약서 관련 Q&A"

1. 토지 임대차계약서 작성 후 아버지가 돌아가셨습니다. 제가 상속자인데, 계약을 무효로 하고 싶습니다.

민법에 따르면 임대인이 사망한 경우 상속인은 해지가 가능한 것으로 되어 있으나, 만약 이 행위 자체가 임차인에게 불이익이 갈 경우 해지할 수 없습니다.

2. 사과 농장을 임차인에게 임대 중입니다. 땅을 팔려고 하는데 심어진 사과나무는 어떻게 해야 하나요?

현재 임대 중인 토지의 소유권을 가지고 계시듯이 해당 임차인은 사과나무의 지상권을 가지고 있습니다. 이는 서로 다른 권리이기 때문에 토지를 처분하고자 한다면 사과 나무를 매수하시거나, 임차인과 별도의 협의가 필요해 보입니다.