최근 주목할 만한 판례가 나왔습니다.
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대법원 2025. 2. 13 선고 2022다233164 판결 【관리비】
어찌어찌 연이 닿은 꽤 큰 규모의 주상복합건물의 관리사무소장님과 2년 정도 일을 해 오고 있습니다.
관리사무소가 저에게 의뢰하는 일은 뻔합니다. 연체관리비 청구건.
이 건물에는 지하부터 3층까지 꽤 큰 상가가 있고 그 위로는 주거용 오피스텔이 26층까지 있습니다. 그런데 지하층, 2층, 3층 주인이 잠수를 탔습니다.
밀린 관리비가 각 층마다 몇억씩 입니다.
문제는 위 상가들이 모두 신탁회사에 담보신탁되어 있다는 겁니다.
부동산담보신탁은 간단히 말해서 집주인이 돈을 빌리기 위해서 자신의 집을 신탁회사에 맡기고(실제로 등기부상 소유권이 신탁회사로 넘어갑니다) 신탁회사는 이를 수익권이라는 채권으로 변화시킨다음 그 수익권을 집주인이 돈을 빌린 금융회사에 담보로 줘 버리는겁니다.
신탁은 설명하자면 매우 복잡하니 이정도만 하고 이를 간단히 하면,
A (집주인, 실질적 주인 그러나 등기는 A앞에 되어있지 않음)
B (신탁회사, 실제로 등기부등본상 주인은 B)
- 등기부를 보면 A가 B로 등기를 넘긴것으로 나옵니다.
마치 매매한것처럼.
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이런경우 관리비를 안내면 누구에게 관리비를 청구해야 할까요?
등기부상으로 보면 B가 주인이니까 소유자인 B에게 관리비를 청구해야 할 것 같기도 하고, 아니면 실제 주인이라서 사용하고 있는 A에게 관리비를 청구해야 하는 것 같기도 하고.
보통 집합건물의 관리규약(자치규약)에는 소유자도 점유자도 모두 관리비 납부 책임이 있다고 되어 있습니다. 집합건물법 18조에는 전주인이 관리비를 안내고 팔아버리면 그 관리비 채무는 현재 주인에게 있다고 정해져 있습니다.
그럼 현재 등기부상 소유자인 신탁회사가 관리비 내야 할 것 같지요?
그러나 우리 대법원은 줄기차게 신탁회사는 관리비 납부 의무를 지지 않는다고 판결해 왔습니다.(신탁법에 그런 내용이 있습니다. 즉 신탁법과 집합건물법이 충돌하는 사안인데 신탁법을 우선시 해 왔습니다.)
위와 같은 법리 때문에 관리사무소들은 이런식으로 관리비 안내고 튀는 집주인들 때문에 골머리를 앓고 있었습니다. 관리비를 못 낼 정도라면 그 집주인의 경제적 상황은 뻔합니다. 빈털털이들입니다.
그러면 관리사무소는 어쩔 수 없이 집주인을 상대로 소송제기 합니다. 당연히 승소는 하지요. 그러나 변호사비들여 시간들여 승소해봐야 집주인은 개털. 집행할 재산도 없습니다. 말 그대로 종이쪼가리 판결문.
아! 그 집을 압류잡고 경매넣으면 되지 않느냐고요? 위 신탁법 때문에 신탁된 부동산은 압류도 못 잡습니다.
저도 위 관리소장님이 맡긴 지하층, 2층, 3층 전부 관리비 청구 소송 승소는 했지요. 그러나 그냥 승소했다뿐 실제 돈이 어디서 나오는건 아닙니다.
그러나 위 최신 판례에서 이제는 관리비도 신탁회사에게 청구 할 수 있다고 판시하였고, 과거 판례들을 변경한다고 하였습니다.
이게 좋은게 뭐냐면, 자산신탁회사들은 여러분들이 이름만 들어도 알 만한 금융회사들입니다. 즉 승소하면 돈을 받을 수 있다는 뜻이지요. 어디 도망도 안갈겁니다.
관리소장님에게 위 판례 소개하면서 제안 드렸습니다.
"다시 진행하시지요. 거 집주인들 재산 강제집행할 궁리하지 마시고 확실한 애들 상대로 소송하고 관리비 회수 합시다."
"중요한점 : 신탁등기가 2012. 7. 26. 이후에 이루어진 경우에만 해당합니다."
법무법인 대청 우정한 변호사는 관리비 청구 소송에 대해 처음부터 끝까지 직접 상담합니다.
관리소장님들의 고민 십분 이해합니다.
관리단 비용처리 계정과목에 변호사비 처리 할 계정이 없어 고민이시라고요?
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