[동탄부동산전문변호사] 등기가 실제 사실과 다른 경우에는? 

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만약 부동산의 등기가 실체적 권리관계에 부합하지 않는 경우에는?

👉부동산의 실제 소유자는 권리관계에 부합하지 않는 등기부상 소유자를 상대로 등기말소를 청구할 수 있습니다.

✔️안녕하세요. 법무법인대한중앙 수원동탄사무소 이동규 부동산전문변호사입니다.

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오늘은 법무법인대한중앙 수원동탄사무소에 실제로 들어온 등기청구권과 관련한 질문과 그에 대한 답변을 통해

등기청구권이란 무엇인지, 언제 등기청구권이 발생하는지, 등기가 실제 권리관계와 부합하지 않을 경우에는

어떻게 해결해야하는지 등에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

Q. 등기청구권이란 무엇인가요?

✔️ 등기청구권이란 등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말합니다.

이 때 등기의무자가 누구인지에 대하여 대법원은 다음과 같이 판시한 바 있습니다.

“부동산에 관한 등기는 법률에 다른 규정이 없는 한 등기권리자와 등기의무자의 신청에 의하는 것인바, 위 등기의무자란 등기부상의 형식상 신청하는 그 등기에 의하여 권리를 상실하거나 기타 불이익을 받은 자(등기명의인이거나 그 포괄승계인)를 말한다(대판 1979. 7. 24, 79다345).”

이러한 등기청구권은 등기를 공동으로 신청하는 경우에만 문제되고 단독으로 신청하는 경우에는 문제되지 않습니다. 따라서 건물을 신축한 후 해당 신축건물의 보존등기 시에는 등기청구권이 문제되지 않습니다.

이러한 등기말소의 청구는 등기청구권 중 하나입니다.

등기청구권은 이와 같은 경우 외에도 취득시효 완성, 환매 특약 등 다양한 이유로 발생할 수 있습니다.

Q. 등기청구권과 등기신청권 및 등기인수청구권의 차이는 무엇인가요?

✔️ 등기청구권과 구별해야되는 권리로 등기신청권과 등기인수청구권이 있습니다.

이 중 등기신청권은 사법상의 권리가 아닌 공법상의 권리입니다.

그리고 등기인수청구권은 부동산등기법상의 권리로 실체법상의 등기청구권과 구별됩니다.

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등기인수청구권이란 등기권리자가 등기를 하지 아니함으로서 등기의무자가 과세 또는 분쟁 등의 불이익 등을 방지하기 위하여 등기권리자에 대해 등기를 인수해 할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

Q. 부동산매수인이 등기를 하지 않고 해당 부동산을 사용하고 있는 경우 해당 부동산에 대한 등기청구권은 소멸시효의 적용을 받나요?

✔️ 부동산매매계약에 있어서 매수인이 매도인에 대해 가지는 등기청구권은 법률행위

즉, 채권행위에 의해 발생하는 채권적 청구권입니다.

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이때의 등기청구권이 소멸시효에 걸리는지에 관하여 문제가 될 수 있으나, 우리 법원은 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 봅니다(대판 전원합의체 1976. 11. 6, 76다148).

또한 대법원은 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있다가 ‘보다 적극적인 권리행사의 일환’으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에도 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 판시한 바 있습니다.

(대판 전원합의체 1999. 3. 18, 98다32175).

A. 등기가 해당 부동산의 실체적 권리관계에 부합하지 않는 경우에는 어떻게 해야하나요?

✔️ 등기말소를 청구해야 합니다.

예를 들어, 갑 소유의 부동산을 을이 등기서류를 위조하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 갑은 을을 상대로 등기말소를 청구할 수 있습니다. 이때의 등기청구권은 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권입니다.

그 외에도 법정지상권자의 법정지상권설정등기청구권도 법률규정에 의해 발생하는 물권적 청구권이고, 매매계약이 해제되거나 취소된 경우 물권적 효과설에 따른 등기청구권 역시 물권적 청구권입니다.

Q. 자신이 등기부 상 해당 부동산에 대한 소유자는 아니지만 상당 기간 부동산을 점유할 경우 취득시효완성으로 인한 등기청구권이 발생하나요?

✔️ 그렇습니다. 우리 민법에 따르면 부동산의 소유자가 아니라고 하더라도 20년 간 소유의 의사로 평온, 공연하게 해당 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 됩니다(민법 제245조 제1항).

이때의 등기청구권은 법률규정에 의해 발생하는 채권적 청구권입니다.

Q. 부동산임차인이 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있나요?

✔️있습니다. 민법 제621조 제1항에 따라 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 이 때 임차인의 등기청구권은 법률규정에 의해 발생하는 채권적 청구권입니다.

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Q. 환매특약으로 인한 등기청구권은 제3자에게 효력이 있나요?

A. 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여도 그 효력이 있습니다(민법 제592조). 이때의 등기청구권은 당사자 사이의 계약에 의해 발생하는 채권적 청구권입니다.

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Q. 등기청구권의은 재판 외에서도 행사할 수 있나요?

✔️그렇습니다. 등기청구권은 등기권리자가 등기의무자를 상대로 행사합니다.

등기권리자의 이러한 등기청구권은 재판상뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있으며, 대위 행사하는 것도 허용됩니다.

📌법무법인대한중앙은 부동산 매매 및 임대차계약 분쟁과 토지거래 분쟁, 이와 관련한 헌법소송에 있어 강력한 전문성을 보유한 로펌으로 서울 영등포구 여의도 및 경기도 수원역 인근에 위치하고 있습니다.

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