월세 안 낸 세입자, 보증금에서 빼도 될까 

임대인 갑남이는 세입자가 6개월째 월세를 내지 않자 임대차 계약을 해지하겠다고 통보했습니다.

다행히 세입자는 사정이 어려웠다며 바로 이사를 가겠다고 했는데요.

문제는 보증금 1천만 원에서 밀린 월세(50만 원 × 6개월 = 300만 원)를 빼고 700만 원만 돌려줘도 될지입니다.

그런데 세입자는 "보증금 전액을 먼저 돌려주면 나중에 월세를 갚겠다"고 주장합니다.

이럴 때 임대인이 밀린 월세를 보증금에서 공제하고 나머지만 반환해도 법적으로 문제가 없을까요?

1. 밀린 월세, 보증금에서 뺄 수 있을까?

네, 가능합니다!

대법원 판례(1987. 6. 23. 선고 86다카2865)에 따르면, 보증금은 임대차와 관련된 모든 채권을 담보하는 돈이므로 특별한 약정이 없으면 자동으로 공제된다고 봅니다.

즉, 임대인은 세입자의 동의 없이도 밀린 월세를 공제한 후 남은 금액만 돌려주면 됩니다.

여기서 중요한 점!

보증금에서 공제하는 것은 ‘상계’가 아니라 ‘공제’입니다.

즉, 세입자가 밀린 돈을 갚는 것이 아니라, 원래 보증금에서 자동으로 빠지는 개념이죠.

2. 보증금에서 뺄 수 있는 돈은 어디까지?

보증금에서 공제할 수 있는 것은 월세만이 아닙니다!

대법원(1999. 12. 7. 선고 99다50729)은 임대인이 세입자에게 갖는 모든 채권을 보증금으로 담보할 수 있다고 판단했는데요. 따라서 다음과 같은 금액도 공제가 가능합니다.

✅ 연체된 월세

✅ 지연손해금 (월세 연체로 발생한 이자)

✅ 원상복구 비용 (집을 훼손한 경우 수리비)

3. 공제할 돈, 누가 증명해야 할까?

보증금을 깎아서 주는 임대인도, 보증금을 다 돌려받고 싶은 세입자도 ‘증거’가 중요합니다.

📌 임대인이 월세·관리비 등을 공제할 경우

→ 월세나 관리비 약정이 있었다는 걸 임대인이 증명해야 합니다.

→ 반대로, 세입자가 월세를 다 냈다면 그걸 세입자가 입증해야 합니다.

📌 손해배상, 부당이득반환 채권이 있는 경우

→ 손해가 발생했다는 건 임대인이 증명해야 합니다.

→ 손해배상을 이미 했다는 건 세입자가 입증해야 합니다.

보증금은 임대인과 세입자 모두에게 중요한 돈이죠. 공제할 돈이 있다면 미리 증거를 준비해 불필요한 분쟁을 피하는 것이 가장 좋습니다! 😊