우리 집이 깡통전세? 보증금 돌려받는 확실한 방법!

“우리 집이 깡통전세라네요. 전세보증금 못 돌려받는 건가요?”

‘깡통전세 대란’이란 말이 무색할 정도로 연일 깡통전세사기 피해사례가 보도되고 있습니다.

국토교통부에 따르면, 지난해 전세보증금반환보증 사고는 2018년 대비 7배가량 증가하였고, 같은 해 전세사기로 검찰에 송치된 사건 수도 2020년 대비 2배가량 늘어난 상태라고 하는데요, 전세보증금은 신혼부부나 사회초년생, 서민의 전 재산인 경우가 많은 만큼 깡통전세사기를 예방하고 대응하는 방법을 아는 것은 정말 중요합니다.

깡통전세문제로 로톡을 찾아주셨다면, 지금부터 로톡과 저 홍석현 변호사가 실제 변호사 상담사례와 조언을 토대로 정리한 깡통전세 법률가이드를 꼭 읽어보시기 바랍니다.

깡통전세, 뭐가 문제인가요?

깡통전세란?

깡통전세란, 집값 대비 전셋값(전세가율)이 80% 이상인 전세를 말합니다. 집주인의 주택담보대출금이 있다면 전셋값에 포함시켜 계산해야 하는데요, 통상 전세가율이 80%를 넘어가면 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우 집을 경매에 넘기더라도 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어렵기 때문에 ‘손해를 볼 수 있는 전세’라는 의미에서 깡통전세라고 합니다.

<편집 = 조소혜 디자이너>

깡통전세(전세사기) 유형

깡통전세는 시가를 산정하기 어려운 신축빌라나 오피스텔에서 많이 발생하는데, 전세계약 당시 전세가율을 80% 미만으로 설정하였다고 하더라도 부동산 시황 변화로 집값이 떨어지면 자연스럽게 깡통전세가 됩니다. 이러한 경우라도 집주인이 전세보증금을 돌려주기만 하면 전혀 문제 되지 않습니다.

문제는 처음부터 전세보증금을 가로채기 위해 계획적으로 세입자를 속인 경우입니다. 소위 ‘전세사기’라고 하는데요. 전세사기의 경우, 전세기간이 만료되더라도 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 것이기 때문에 미리 전세사기인지 여부를 파악해서 대처방안을 마련해 두어야 합니다.

그렇다면 내 집이 전세사기에 해당하는지는 어떻게 확인할 수 있을까요? 전세사기도 몇 가지로 유형화할 수 있습니다. 자신의 전셋집이 그중 어느 하나에 해당할 수 있다면 전세사기를 의심해 보아야 합니다.

전세사기의 유형은 아래 법무법인 청출의 박종한 변호사의 포스트에 5가지로 잘 정리되어 있어 참고하시면 좋을 것 같네요.

앞서 보았던 전세사기 유형에서 알 수 있듯, 전세사기에 부동산 중개인이 가담하는 경우도 있기 때문에 전세계약을 체결하실 때 부동산 중개인의 말을 무조건 믿지 마시고 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는지 별도로 확인해 보시는 것이 좋습니다. 아래 설명드리는 깡통전세 예방법을 세밀히 참고해 주세요.

깡통전세 피해 사례

깡통전세로 실제 피해를 입으시거나 피해가 예상되는 분들이 많은 상담글을 남겨주셨는데요, 이해를 돕기 위해 구체적인 변호사 상담 사례를 가져와 보았습니다.

변호사 상담 사례 1

전세계약을 했는데 깡통전세인 걸 알았어요원문보기

얼른 전세계약서 작성부터 하자고 해서 했는데 나중에 알아보니 깡통전세인 것 같아요. 매매가랑 전세가가 똑같고 대출이자 지원을 해 준다고 하였습니다. 현재 계약금 지급 및 계약서 작성이 끝난 상태인데, 너무 불안해서 계약금을 다 돌려받고 계약을 파기하고 싶습니다. 계약서 특약에 보증보험 및 대출 불가시에만 계약금 반환한다 쓰여 있는데, 가능할까요?

안병찬 변호사

법률사무소 인도

깡통전세라는 사실만으로 전세계약을 파기하고 계약금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 특약에 따라 전세금반환보증보험 가입 또는 전세자금대출이 불가할 경우에 계약금을 돌려받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

위 사례는 전세계약 체결 후 계약금을 지급한 상황에서 전셋집의 매매가와 전세가가 같아 깡통전세임을 발견한 사례입니다. 그러나 안병찬 변호사의 답변과 같이 전세사기가 아닌 이상 전세가율이 높다는 이유만으로 계약해지를 할 수는 없는데요, 전세금반환보증보험 가입을 중도금 납입조건으로 정하고 있으므로 추후 전세보증금을 돌려받지 못할 위험은 낮아 보이지만 사는 동안 불안하실 것 같네요.

변호사 상담 사례 2

집주인은 연락두절이고, 깡통전세 당한 거 같습니다.원문보기

살고 있는 빌라의 매매가는 2억인데, 전세보증금은 2억 3천만원을 주고 들어왔습니다. 잔금을 치르는 날 저도 모르는 사이 집주인이 바뀌었네요. 찾아보니 무갭투자 사기인 것 같습니다. 오늘 집주인에게 개인 사정상 방을 뺀다고 했는데 연락두절이네요. 보증금도 날리고 은행 대출금도 제가 떠안아야 하는 건가요?

오현종 변호사

법률사무소 다감

아직 계약기간이 남아 있어 전세보증금 반환 소송은 패소 가능성이 높습니다. 집주인이 속인 부분이 있다면 사기죄로 형사 고소를 해 보거나 공인 중개사가 잘못한 부분이 있다면 해당 공인 중개사를 상대로 책임을 물을 수밖에 없을 것 같습니다.

위 사례는 전형적인 깡통전세사기(제1유형)로 보입니다. 오현종 변호사의 답변과 같이, 전세보증금을 돌려 받기 위한 법적 조치로서 크게 민사상 전세(임차)보증금반환청구소송과 형사상 사기 고소를 고려해 볼 수 있습니다. 처한 상황에 따라 취할 수 있는 조치 및 동시 진행, 선후관계 등 구체적인 대처방안이 달라질 수 있으니 변호사의 조력을 받아 진행하시는 것이 여러 모로 유리합니다.

깡통전세, 계약 전이라면 꼭 확인하세요.

일단 깡통전세 계약을 하게 되면 전세보증금을 날릴 위험이 높고, 다행히 전세보증금을 돌려받게 되더라도 그 과정에서 이루 말할 수 없는 마음 고생을 하게 됩니다. 그런 불상사를 방지하려면 깡통전세를 예방하는 방법을 숙지하여야 합니다.

계약 전 확인사항

깡통전세 및 전세사기는 집주인과 세입자 사이의 ‘정보 비대칭’에서 비롯되는 경우가 많은데요. 집주인과 부동산 임대인이 계약 체결을 재촉하더라도 주변 매매가, 전세가 등을 정확하게 확인해서 깡통전세가 될 수 있는지를 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

아래 체크리스트는 국토교통부에서 발표한 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 사항들입니다.

전세보증금을 주변 매매가보다 높게 책정하거나 집주인의 세금 체납 등으로 전셋집에 압류가 걸려 있다면 전세사기일 가능성이 높겠지요. 그 외에도 공인중개사 사무소가 정상 등록되어 있는지와 집주인 신분증 등 계약서류의 진위 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.

집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 오는 경우도 있는데요, 이런 경우 직접 집주인과 영상 통화하여 집주인이 맞는지 확인하고(신분증상 얼굴과 대조) 계약 내용에 대해서도 확인하셔야 합니다.

전세금 보증보험에 가입하기

전세계약 체결하고 나서는 당일 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고까지 완료해야 한다는 것은 많이들 알고 계실텐데요. 이러한 조치를 취하더라도 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 여전히 전세보증금을 떼일 위험이 있습니다.

세입자가 전세보증금을 확실하게 돌려받기 위해서는 '전세보증금반환보증'에 가입해야 합니다. 흔히 ‘전세금 보증보험’이라고 하는데, 전세기간이 종료되었을 때 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하도록 하는 보험상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 취급하고 있고, 가입 시 소정의 보험료를 납부해야 합니다.

그리고 전세보증금 보증보험으로 집주인에게 떼인 전세보증금을 받으려면 ‘확정일자’, ‘전입신고’, ‘점유’ 이 세 가지 조건을 전세기간 동안 유지해야 한다는 것에 주의해야 합니다.

특히, 직장 이전 등 개인적인 사유로 다른 집에 전입신고를 하는 경우가 종종 있는데, 전입신고를 이전한 상태에서 전셋집에 압류가 들어오거나 담보권이 설정되면 임차인의 우선변제권이 상실되어 보증기관으로부터도 전세보증금을 받을 수 없습니다.

<편집 = 조소혜 디자이너>

우리 집이 깡통전세래요, 저 어떡하죠?

알고 봤더니 내 집이 깡통전세라면.. 눈앞에 깜깜할 것 같습니다. 소중한 전세보증금을 돌려받기 위해서는 법적 조치를 취해야 하는 경우가 많습니다.

세입자가 고려할 수 있는 법적 조치는 크게 민사상 전세보증금반환청구소송과 형사상 사기 고소로 나뉩니다. 실제 변호사 상담사례를 통해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

보증금반환소송하기

통산 전세기간이 만료된 이후에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 법원에 전세반환금반환청구의 소를 제기하여 승소 판결을 받은 뒤 전셋집을 경매에 넘겨 보증금을 돌려받아야 합니다.

문제는 전세가가 매매가를 웃도는 깡통전세의 경우인데요, 전셋집을 경매에 넘긴다고 해도 전세보증금 전액을 돌려받을 수 없는 경우가 생깁니다. 특히, 다수의 선순위 권리자가 있다면 보증금반환소송에서 이기더라도 전세보증금을 많이 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 소송을 진행하기에 앞서 전셋집에 대한 권리분석은 필수입니다.

변호사 상담 사례 3

깡통전세 보증금반환소송원문보기

깡통전세 사기를 당했습니다. 소송을 해야 하는데 아는 게 아무것도 없습니다. 부동산 등기등본을 떼어 보니, 집주인의 세금 체납으로 전셋집에 압류도 되어 있고 주택도시보증공사가 걸어 놓은 가압류도 있네요. 저는 어떻게 해야 할까요?

박수진 변호사

수앤인 합동법률사무소

일단 현 임대인을 상대로 보증금 반환청구 소송을 해서 승소 판결을 받으면 경매신청을 하시는 것이 좋겠습니다. 다만, 소송 전 경매를 통해서 얼마나 확보할 수 있는지는 귀하보다 선순위 권리자가 누구이며 그 액수가 얼마인지 권리분석을 해 볼 필요가 있습니다.

참고로 보증금이 소액인 경우, 주택임대차보호법령에 따라 선순위 권리자가 있는지와 상관없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있습니다(최우선 변제금액 제도).

아래는 지역별로 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금 범위와 변제금액을 정리한 표입니다.

[지역별 최우선 변제금액]

<2022. 9. 28. 현재>

그리고 깡통전세임을 나중에 알게 되는 경우 보증금반환소송을 바로 진행할 수 있는지 문의하시는 경우가 많은데요. 기간만료 등으로 전세계약이 종료되어야 집주인의 보증금반환의무가 생기는 것이므로 전세기간 중 깡통전세라는 이유만으로 집주인에게 전세보증금반환을 구할 수는 없습니다.

만약, 전세기간이 얼마 남지 않아 소송 진행 중 전세기간이 만료될 것임이 명확하다면 바로 전세금반환소송을 진행해도 무방합니다. 하지만 전세기간이 아직 많이 남아 있다면 미리 청구할 이유가 없다는 이유로 패소할 가능성이 높기 때문에 전세기간이 만료될 때까지 기다렸다가 소를 제기해야 합니다.

변호사 상담 사례 4

전세 만료 3주 전인데 보증금 반환 소송이 가능할까요?원문보기

깡통전세 사건입니다. 저희가 3주 뒤에 계약기간이 만료라 지금부터 보증금 반환소송을 진행하고 싶은데 가능할까요?

임영호 변호사

제이엘 파트너스 법률사무소

전세기간이 남아 있는 경우 소장에 미리 청구할 필요를 밝혀 장래 이행을 구하는 보증금반환청구의 소를 제기해야 합니다.

그렇다고 불안한 마음을 가지고 시간이 지나기를 기다리고 있을 수는 없을 텐데요, 이런 경우 전세계약서상 중도해지사유가 발생하였는지 확인을 해 보시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 전세기간 중 집주인이 변경되었고, 집주인 변경을 계약서에서 중도해지사유로 명시하고 있다면 집주인에게 계약해지통지를 하고 곧바로 보증금반환소송을 진행하실 수 있습니다.

사기로 형사 고소하기

집값 하락으로 깡통전세가 되어 버린 것이라면 민사적인 조치를 통해서만 집주인에게 보증금 반환을 구할 수밖에 없습니다. 따라서, 전셋집에 선순위 권리자가 많고 돈이 없는 집주인이 보증금 반환을 포기해 버린다면 사실상 전세금을 날리게 됩니다.

반면, 앞서 설명드린 전세사기에 당한 것이라면 집주인 등 관련자들을 상대로 사기죄로 형사 고소할 수 있습니다. 통상 전세보증금은 금액이 크기 때문에 전세사기에 연루된 경우 피해자인 세입자와 합의가 되지 않으면 실형을 살 가능성이 높은데, 사기범의 입장에서는 실형을 피하기 위해 피해자에게 합의금 명목으로 전세보증금을 돌려줄 유인이 있습니다.

그렇기 때문에 전세사기에 당한 것이 확실하다면 먼저 형사고소를 하는 것이 효과적이고, 많은 변호사님이 형사고소를 해야 한다고 조언하는 것이지요. 게다가, 사기고소는 전세기간이 만료되지 않은 상태에서도 할 수 있습니다.

변호사 상담 사례 5

깡통전세사기 인지 후 대응방법원문보기

전세기간 중 집주인이 바뀌었습니다. 전셋집을 옮겨야 할 사정이 생겨 현 집주인에게 연락했더니 현 집주인의 친할머니께서 “현 집주인(손주)은 경제능력이 없고 명의를 빌려주면 수수료(70만원)를 주겠다”는 말을 듣고 집 계약을 하러 갔다고 하시네요.

전세계약기간이 남았지만 빠르게 대처해야겠다는 마음먹었는데 여전히 집주인은 연락이 되질 않습니다. 현재 상황에서 보증금을 조금이라도 더 받아내기 위해 제가 할 수 있는 일이 있을까요?

임영근 변호사

법무법인 라움

신축빌라에 대한 바지사장을 내세운 전형적인 전세사기에 해당합니다. 현재 바지임대인이라는 정황에 대한 녹취 증거를 1차로 확보한 상황이므로 형사책임을 부담할 당사자를 지정하여 전세사기 고소장을 먼저 접수해야겠습니다. 일단 이전 임대인이 그 대상자가 될 것이고 추가로 바지 임대인을 소개하고 계약 체결을 주도한 분양 담당자가 개입하였다면 해당 당사자가 되며, 추가로 현재 임대인도 공모하여 포함할지를 검토해 봐야 합니다.

다만, 위 임영근 변호사의 답변과 같이, 사기고소를 하기 위해서는 사전에 증거자료를 충분히 수집해야 하고 사실관계를 면밀하게 검토하여 피고소인을 어느 범위까지 정할지 등을 검토할 필요가 있습니다.

고소장의 내용이 부실하거나 모순이 있다면 수사기관에서 불송치결정이나 불기소처분이 내려질 가능성이 있기 때문에 고소장은 최대한 충실하게 작성하는 것이 중요합니다.

<편집 = 조소혜 디자이너>

지금까지 깡통전세의 뜻, 전세사기의 유형, 그리고 예방법과 대처방안까지 살펴보았습니다. 전세보증금은 반드시 지켜야 내야 하는 소중한 재산인 만큼 세입자분께서는 부동산 중개인만 믿지 마시고 전세계약 전후로 앞서 말씀드린 확인사항을 직접 챙기셔야 합니다.

그리고 만약 전세보증금을 돌려받지 못할 상황에 처하셨다면 사안마다 취할 수 있는 조치와 비용 대비 효과, 선후관계 등이 달라질 수 있으므로 법률 전문가의 조력을 받아 대처하시는 것을 추천드립니다.