임대인의 실거주 거짓말, 임차인이 받을 수 있는 손해배상은? 

안녕하세요, 임대차 전문 김의지 변호사입니다.

1. 들어가며

2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 도입하면서, 임대인의 실거주를 갱신거절의 정당한 사유 중 하나로 인정했습니다. 하지만 최근 실거주를 빌미로 한 갱신거절 후 제3자에게 임대하는 사례가 증가하며, 이로 인한 분쟁이 급증하고 있습니다.

특히 실거주 의사를 허위로 주장하여 임차인의 갱신요구를 거절한 후, 임대차 목적물을 제3자에게 임대하는 경우가 빈번하게 발생하고 있어, 이에 대한 법원의 판단 기준과 임차인의 구제방법에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

2. 실거주 목적 갱신거절에 관한 법원의 판단기준

1) 실거주 의사의 판단기준

대법원은 최근 선고한 2023다263551 판결에서 실거주 의사에 대한 구체적인 판단 기준을 제시했습니다. 판결에 따르면, 실거주 의사에 대한 증명책임은 전적으로 임대인에게 있으며, 단순히 실거주 의사를 표명했다는 사정만으로는 충분하지 않습니다. 임대인은 자신의 실거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 구체적인 사정을 입증해야 합니다.

2) 구체적 판단요소

법원은 실거주 의사의 진정성을 판단하기 위해 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려합니다. 먼저 임대인의 현재 주거 상황, 임대인이나 그 가족의 직장·학교 등 사회적 환경을 검토합니다. 또한 실거주 의사를 가지게 된 구체적인 경위, 갱신요구 거절 전후의 정황, 실거주 의사와 모순되는 행위의 유무 등도 중요한 판단 요소가 됩니다. 특히 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 구체적인 준비를 했는지 여부도 실거주 의사의 진정성을 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

3. 허위 실거주 주장시 손해배상 사례분석

1) 사실관계

최근 서울중앙지방법원의 판결(2023나11933)은 실거주 목적의 허위 갱신거절에 대한 중요한 시사점을 제공합니다. 이 사건에서 임대인은 "미국에서 한국으로 귀국하여 실거주하겠다"며 임차인의 갱신요구를 거절했습니다. 그러나 계약 종료 후 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대했고, 나중에는 "재건축 아파트의 분양신청권을 확보할 목적이었다"는 점이 밝혀졌습니다.

2) 법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 임대인의 실거주 의사가 없었다고 판단했습니다. 첫째, 임대인은 계약 종료 후에도 목적 주택에 실제 거주하지 않았고, 허위로 전입신고만 했습니다. 둘째, 임대인이 한국에서 직장생활을 하려 했다는 점에 대한 구체적인 증거가 없었습니다. 셋째, 오히려 재건축 조합설립인가를 받은 후 실거주 필요성이 없어졌다며 제3자에게 임대한 점에서, 처음부터 실거주 의사가 없었음이 드러났습니다.

​서울중앙지방법원 2023나11933 손해배상(기) 판결 중 실거주 판단

4. 실무적 시사점

1) 임대인을 위한 조언

실거주를 이유로 갱신거절을 하려는 임대인은 실거주 의사를 객관적으로 입증할 수 있는 준비가 필요합니다. 예를 들어 ① 기존 거주지의 임대차계약 종료나 매각 계획 ② 자녀의 전학 준비 ③ 이사 업체와의 상담 내역 ④ 인테리어 공사 견적 등 구체적인 준비 행위가 있어야 합니다. 단순히 "실거주하겠다"는 통지만으로는 부족하며, 향후 손해배상책임을 질 수 있음을 유의해야 합니다.

2) 임차인을 위한 조언

임대인으로부터 실거주를 이유로 한 갱신거절 통지를 받은 임차인은, 임대인의 실거주 의사가 진정한 것인지 확인할 필요가 있습니다. 특히 ① 임대인의 현재 거주지 상황 ② 직장이나 자녀 학교와의 거리 ③ 실제 이사 준비 여부 등을 살펴보아야 합니다. 만약 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 확인되면, 새로운 임대차계약의 차임과 기존 차임의 차액을 2년간의 손해배상액으로 청구할 수 있습니다.

5. 주요 체크포인트

▶ 실거주 의사 판단 체크리스트

□ 임대인의 현 주거지 상황

□ 이사 준비 내역 (이사업체 견적 등)

□ 가족 구성원의 직장/학교 위치

□ 인테리어 공사 계획

□ 전입신고 진위 여부

□ 공과금 납부 내역

□ 실제 거주 증빙 (택배, 배달 등)

마지막으로 한 가지 당부 말씀을 드리고 싶습니다. 10년간 임대차 분쟁을 다루면서 느낀 점은, 결국 신뢰가 가장 중요하다는 것입니다. 임대인과 임차인이 서로를 이해하고 배려하는 자세로 임대차 관계를 맺는다면, 이러한 법적 분쟁은 크게 줄어들 수 있을 것입니다.

부득이하게 갱신거절이 필요한 임대인은 진정성 있는 태도로 임차인과 충분히 소통하고, 임차인은 임대인의 상황을 이해하려 노력한다면, 서로 윈윈(Win-Win)하는 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.

임대차 문제로 고민이 있으신 분들은 언제든 연락 주시기 바랍니다. 저희 법률사무소는 항상 여러분 곁에서 든든한 법률 조력자가 되겠습니다.