배정원 변호사의 세금이야기 : 일시적 2주택 비과세 특례와 요건 

[배정원 변호사가 알려주는 부동산·세금 이야기]

#4. 양도소득세 : 신규주택 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례

“1세대 2주택이 되는 경우에도 비과세특례가 적용될 수 있습니다”

지난 글에서 1세대 1주택 비과세를 설명하면서, 다만 2주택을 보유하더라도 비과세가 적용되는 특례들이 있다고 설명드렸습니다.

그 중 2주택을 보유하더라도 비과세가 적용될 수 있는 가장 전형적인 사안이 바로 ‘신규주택 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세’입니다.

간단히 예를 들어 설명드리겠습니다.

현재 A씨는 서울 외곽에 아파트 1채를 보유하고 거주하고 있습니다(이를 ‘종전주택’이라 하겠습니다). 그러다가 여유자금이 생겨서 서울 도심에 투자가치가 있는 아파트로 이사하고 싶어졌습니다. 종전주택을 팔려고 내놨는데 안팔리는 동안 사고 싶은 괜찮은 매물이 나타났습니다.

일단 A씨는 여유 자금에 대출까지 합해서 아파트 1채를 새로 더 구입하기로 합니다(이를 ‘신규주택’이라 하겠습니다). 그리고, 그 후에 종전주택이 팔리는대로 대출을 갚습니다.

원칙적으로는 종전주택을 팔아서 1세대 1주택 비과세를 적용받고, 다시 신규주택을 취득하는 순서를 밟아야 합니다. 그러나 현실적으로는 그렇게 하기 어렵고 위와 같이 신규주택을 먼저 취득하고 종전주택을 팔게 되는 경우도 발생합니다. 그렇다고 해서 2주택을 보유했다고 비과세 특례를 적용해주지 않으면 A씨 같은 경우에는 상당히 억울할 수 있습니다.

그래서 이런 경우에 형평성을 위해 만든 특례가 바로 ‘신규주택 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례’인 것입니다.

“신규주택 취득으로 인한 비과세특례를 적용받으려면 요건을 갖춰야 합니다”

저번에도 설명드렸듯이 양도소득세는 정부 정책에 따라 자주 법령이 바뀌고 있습니다.

양도 시기에 따라서 적용되는 법령이 달라질 수 있고, 유리했던 상황이 불리하게 될 수도 불리했던 상황이 유리하게 될 수도 있습니다.

최근에는 2023. 2. 28. 소득세법 시행령이 개정되어, 일시적 2주택 비과세 적용범위가 상당히 넓어진 상태입니다.

구체적으로 요건을 살펴보면,

① 종전주택의 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득하였어야 합니다.

종전주택을 취득하고 1년도 안돼서 신규주택을 취득하는 것은 주거이전을 목적으로 하기보다는 투기 목적으로 주택을 취득한 것으로 보기 때문에 비과세되지 않습니다.

② 신규주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하여야 합니다.

정확히 아셔야 하는 부분은, 신규주택을 취득하여 2주택이 된 후, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 ‘종전주택’을 처분하는 것입니다. 2주택이 된 후, 다시 ‘신규주택’을 처분한다고 하여 비과세특례가 적용되지는 않습니다.

③ 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

일반적인 ‘1세대 1주택’ 비과세 요건으로 종전주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 만일 종전주택의 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이라면 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

이 부분에 대해서는 지난 번 ‘양도소득세 : 1세대 1주택 비과세’ 글에서 자세히 설명드렸으니 읽어보시길 권유드립니다.

“그 외 1세대 2주택 비과세 특례제도들에 대해 알 필요가 있습니다”

앞서 본 신규주택 취득으로 인한 일시적 2주택이 가장 대표적인 사례이긴 하나, 이 밖에도 중요한 몇 가지 1세대 2주택 비과세 특례제도가 있는데요.

① 상속으로 2주택 이상을 보유하게 된 경우 비과세 특례, ② 동거봉양 또는 결혼으로 인한 합가로 2주택 이상을 보유하게 된 경우 비과세 특례, ③ 농어촌주택에 대한 비과세 특례, ④부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 소재 주택에 대한 비과세 특례, ⑤ 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례 등이 있습니다.

이 중에 간단히 설명할 수 있는 ④부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 소재 주택에 대한 비과세 특례제도에 대해 설명드리면,

B씨는 서울 소재 직장에서 근무하다가 수도권 밖 근무지로 발령을 받았습니다. 당시 B씨는 서울에서 아파트 1채를 갖고 있는 상태였습니다. B씨는 도저히 출퇴근을 할 수 없어 수도권 밖으로 이사하면서 아파트 1채를 더 구입하여 지내기로 합니다.

그러한 경우, 부득이한 사유가 해소된 시점으로부터 3년 이내, 즉 B씨의 경우 수도권 밖 아파트를 구입하여 이사하게 된 시점으로부터 3년 이내에 기존 서울 주택을 처분하면 1세대 2주택 비과세를 받게 됩니다.

이러한 경우보다 더 빈번하고 중요한 사례는 ① 상속으로 2주택 이상을 보유하게 된 경우 비과세 특례, ② 동거봉양 또는 결혼으로 인한 합가로 2주택 이상을 보유하게 된 경우 비과세 특례인데요.

이에 대해서는 다음 글에서 구체적으로 설명드리겠습니다.