배정원 변호사의 양도소득세 기본 개념과 계산방법 

[배정원 변호사가 알려주는 부동산·세금 이야기]

#1. 양도소득세 : 기본 개념과 계산방법

“양도소득세는 부동산과 주식의 양도에 부과됩니다”

지난 21일 기획재정부는 주식 양도소득세가 부과되는 대주주 기준이 현행 10억 원 이상에서 50억 원 이상으로 대폭 상향 조정하는 내용의 개정안을 입법예고하였습니다.

다시 설명하면, 현행 법령은 2023년 말 기준으로 특정 종목을 10억 원 이상 보유하고 있으면 대주주로 보고 양도소득세를 20~25% 세율로 과세하는데, 내년부터는 특정 종목을 50억 원 이상 보유하고 있으면 대주주로 보고 양도소득세를 과세하겠다는 것입니다.

아마 주식투자자 대부분이 대상이 아니기 때문에 크게 신경 쓸 필요가 없는 법령이긴 한데요. 만일 특정 종목 주식을 10억 원 이상 보유하신 분이라면 큰 영향을 미치는 개정안입니다.

암튼 이렇게 세법은 양도소득세의 과세기준을 자세히 규정하고 있습니다. 구체적으로 양도소득세의 과세대상으로 부동산, 주식, 기타 자산 등이 있는데, 주식에 대한 양도소득세는 대주주, 비상장주식, 해외주식 등의 특수한 경우로 한정되어 있고, 기타 자산은 더 전문적이기 때문에 일반인이 상식으로 알아야 할 것까지는 아닙니다.

따라서 일단 주로 우리가 아는 양도소득세의 과세대상인 ‘부동산’, 즉, 토지와 건물, 그리고 나아가 분양권 등의 부동산에 대한 권리까지를 대상으로 하려고 합니다. 양도소득세는 그것만으로도 충분히 어렵기 때문에 기본 위주로만 설명드리겠습니다.

“양도소득세는 양도차익을 계산하여 부과됩니다”

그리고 양도차익은 자산의 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산합니다. 여기서 양도가액이 “매매하고 받는 대금”이라는 건 다들 아실 텐데, 필요경비에 대해서는 익숙하지는 않으실 겁니다. 필요경비는 “자산의 취득가액(예전에 취득할 때 지불한 대금)”, “자본적 지출액 등”, “양도비 등”으로 이루어져 있는데요. 여기서 취득가액을 제외한 나머지를 “기타필요경비”라고 합니다.

현재까지를 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

“양도차익” = “양도가액” - “취득가액” - “기타 필요경비”

양도가액과 취득가액는 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이고, 예외적으로 실지거래가액 등이 불분명한 경우에만 기준시가가 적용됩니다. 여기서 동일기준 원칙이 적용되는데요. 동일기준 원칙이란 양도가액을 실지거래가액으로 할 때는 취득가액도 실지거래가액으로 해야 하고, 양도가액을 기준시가로 할 때는 취득가액도 기준시가로 해야 한다는 원칙을 말합니다.

실지거래가액보다 기준시가가 낮은 것이 일반적이므로, 양도가액을 실지거래가액으로 하는데 취득가액을 기준시가로 하면 너무 양도소득세가 많이 나오는 반면, 양도가액을 기준시가로 하고 취득가액을 실지거래가액으로 하면 양도소득세가 적게 나오는 결과가 되므로, 공평을 위해서 동일기준 원칙을 적용하는 것입니다.

자본적 지출액이란 엘리베이터 또는 냉난방장치를 설치하거나, 개량·확장공사 등을 해서 부동산의 가치를 증가시키는 등의 비용을 말합니다. 이로 인해 현실적으로 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 가치가 상승해야 합니다.

또한 양도비는 양도소득세 신고비용, 공증비용, 부동산 중개수수료 등을 말하는 것으로서 지출증빙이 확인되는 경우 필요경비로 공제될 수 있습니다.

“양도차익에서 장기보유특별공제를 하여 양도소득금액을 산출합니다”

장기보유특별공제란 토지 또는 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대해 양도차익에서 일정한 보유기간별 공제율을 적용하여 일부를 차감해주는 것을 말합니다.

일반적인 보유기간별 공제율은 3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지 적용되는데요. 이 밖에 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제를 적용할 때는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합하여 최대 80%까지 공제율을 적용하기도 합니다.

이를 적용하여 장기보유특별공제액은 아래와 같이 계산한 금액으로 합니다.

“장기보유특별공제액” = “양도차익” × “보유기간별 공제율”

위와 같이 보유기간에 따라 장기보유특별공제액을 구하여 이를 양도차익에서 공제하면 양도소득금액을 구할 수 있습니다.

“양도소득금액” = “양도차익” - “장기보유특별공제액”

그리고, 마지막으로 양도소득금액에서 연 250만 원의 “양도소득 기본공제”를 하여 “과세표준”을 도출하고 여기에 양도소득세율을 적용하여 “산출세액”을 구합니다.

“양도소득세액” = (“양도가액” - “취득가액” - “기타 필요경비”

- “장기보유특별공제액” - 250만 원) × 양도소득세율

여기서 양도소득세율은 일반적인 경우 소득세법상 기본세율을 적용하여 6%부터 45%까지 적용되나, 예외적으로 중과세율이 적용되는 경우가 있으니 이에 해당되는 것은 아닌지 주의를 기울일 필요가 있습니다.

지금까지 설명드린 것이 양도소득세의 일반적인 계산구조입니다.

간단한 예시를 들어서 한 번 계산해보겠습니다.

甲은 10년 전인 2013. 11. 1. A건물을 매매가액 5억 원에 매수하여 보유하고 있다가, 2023. 12. 1. 乙에게 A건물을 매매가액 15억 원에 양도하였습니다.

갑은 2017. 3. 1. A건물에 5,000만 원의 비용을 들여 엘리베이터를 설치하였고, A건물을 매각하면서 중개수수료로 5,000만 원을 지급하였습니다.

① 양도차익 = 15억 원 – 5억 원 – 5,000만 원 – 5,000만 원 = 9억 원

② 장기보유특별공제액 = 9억 원 × 20% = 1억 8,000만 원

③ 양도소득금액 = 9억 원 – 1억 8,000만 원 = 7억 2,000만 원

④ 양도소득 과세표준 = 7억 2,000만 원 – 250만 원 = 7억 1,750만 원

⑤ 양도소득세액 = 7억 1,750만 원 × 42% - 3,540만 원(누진공제액) = 2억 6,595만 원

그러나, 위의 사례는 매우 단순화시켜 풀이한 것이고 구체적인 사례마다 달라질 수 있기 때문에 정확한 계산은 세무전문가의 도움을 받아야 합니다.

그럼 여기서 글을 마무리하고, 다음에는 양도소득세 중 1세대 1주택 비과세에 관한 글로 찾아뵙겠습니다.