배정원 변호사의 1세대 1주택 비과세 해설 

[배정원 변호사가 알려주는 부동산·세금 이야기]

#3. 양도소득세 : 1세대 1주택 비과세

“1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득은 과세하지 않습니다”

일반적으로 다들 알고 계시는 내용입니다. 그런데 구체적으로 그 내용을 파고 들어가면 상당히 어려운 내용인데요. 최대한 쉽게 설명해드리려고 합니다.

‘1세대 1주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말합니다. 만일 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이라면 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

여기서 따져봐야 할 요건은, ① 주택의 범위, ② 1세대의 요건, ③ 1주택의 요건, ④ 2년 이상 보유의 요건(조정대상지역이면 2년 거주요건 추가)인데요. 하나하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

“주택인지 아닌지를 파악해야 합니다”

‘주택’이란 형식적인 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 말합니다. 당연한 내용 아니냐고 생각하실 수 있는데요. 실제로는 생각보다 문제가 많이 발생하는 부분입니다.

예를 들어 A가 4층 건물 1채를 가지고 있었습니다. 근데 건물 1~3층은 상가인데, 4층에는 가족들이 살다가 최근 10년간 살지 않고 관리가 되지 않은 상태로 창고로만 사용하고 있었습니다.

그 후 A는 건물을 매각하게 되는데요. 이렇게 되면 A는 세무서에 건물 4층 부분은 주택이니까 이 부분은 1세대 1주택 비과세를 적용해달라고 주장하고, 세무서는 4층은 주택이 아니고 창고니까 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는다고 주장합니다.

다시 예를 조금 바꾸어 다른 건 다 똑같은데 A가 4층 건물 1채와 함께 아파트 1채를 더 보유하고 있었다고 합시다. 그 후 A는 아파트 1채를 매각하게 되면 입장이 바뀌게 됩니다.

A는 세무서에 건물 4층 부분은 사실상 창고이고 현재 주택으로 아파트 1채만 보유하고 있는 상태에서 매각했으니까 1세대 1주택 비과세를 적용해달라고 주장합니다. 세무서는 4층은 주택이니까 A가 1세대 2주택이 되어 비과세가 적용되지 않는다고 주장합니다.

결과는 어떻게 될까요. 여기서부터는 소위 ‘케바케(case by case)’로 구체적인 상황에 따라 달라질 것입니다.

또한 고가주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되지 않는데요. 여기서 ‘고가주택’이란 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 것을 말하는 것으로서 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.

고가주택의 양도차익 계산은 아래와 같습니다.

“양도차익” = 고가주택 전체의 양도차익 ×

예를 들어, 주택을 5억 원에 취득하여 10년 후 15억 원에 매각하였다고 합시다. 그럼 양도차익은, 아래와 같이 2억 원이 되고 여기에 장기보유특별공제를 적용하게 됩니다.

“양도차익” = (15억 원 – 5억 원) × = 2억 원

그 다음으로, ‘1세대’란 본인 및 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 부모, 자녀, 형제자매를 포함하여 정합니다. 과연 실제로 부모, 자녀, 형제자매와 함께 사는지 독립해서 사는지 여부가 문제될 수 있습니다.

“1주택을 보유한 것으로 보는 특례에 해당되는지를 잘 봐야 합니다”

원칙적으로 1세대가 양도일 현재 1주택만을 보유해야 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 다만 2주택을 보유하더라도 비과세가 적용되는 특례들이 있으므로 잘 살펴봐야 합니다.

대표적인 예로, 일시적 2주택의 경우 비과세 특례가 적용될 수 있는데요. ① 1주택을 취득하여 소유하다가 취득일로부터 1년이 지나 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용될 수 있습니다.

이 외에 ② 부모님을 모시기 위해 동거를 하게 되면서 일시적 2주택이 된 경우, ③ 혼인으로 인하여 일시적 2주택이 된 경우, ④ 취학·질병요양·근무상 형편 등의 부득이한 사유로 일시적 2주택이 된 경우, ⑤ 농어촌주택 소유에 관한 특례, ⑥ 장기임대주택 소유에 관한 특례 등이 있으니 이에 해당되는지 미리 잘 살펴보시기 바랍니다.

“보유기간과 거주기간의 제한을 받는지 잘 살펴봐야 합니다”

원칙적으로 일반지역에 있는 주택의 경우는 보유기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 적용되고, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

종전에는 서울특별시, 인천광역시, 세종특별자치시, 경기도 26개 지역 등이 조정대상지역으로 지정되어 있었다가, 점차 해제되어 2023. 1. 15. 현재 조정대상지역으로 지정된 지역은 서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 4개입니다.

보유기간은 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산하고, 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일로부터 전출일까지로 계산합니다.

예외적으로 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우들이 있는데요. ① 5년 이상 거주한 민간임대주택 등을 양도하는 경우, ② 주택이 수용되거나, 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, ③ 취학·질병요양·근무상 형편으로 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며, ④ 조정대상지역 공고 이전에 주택을 취득하기 위한 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

지금까지 설명드린 것이 1세대 1주택 비과세의 일반적인 내용입니다. 그러나, 구체적인 사례에 따라 적용 여부가 달라질 수 있기 때문에 실제 사례에서는 세무전문가의 도움을 받아야할 필요가 있습니다.

그럼 여기서 글을 마무리하고, 다음에는 양도소득세 중 1세대 1주택 비과세에 대한 구체적인 사례들을 살펴보는 글로 찾아뵙겠습니다.