명도소송변호사 세입자 예상주장과 대응방법 

명도소송변호사 세입자 예상주장과 대응방법

이번 포스팅은 명도소송을 제기했을 때 세입자측에서 자주 제시하는 주장과 대응방법에 대해 안내해드리는 포스팅입니다. 임대인 입장에서는 월세가 밀리는 등 계약해지 사유가 있으니 명도소송에서 당연히 승소할 것이라고 생각하는 것이 상식적입니다.

그렇지만 악질적인 임차인 중에서는 수차례 명도소송을 겪으면서 각종 시설비(필요비, 유익비, 부속물)에 대한 유치권, 동시이행항변권 등을 행사한다고 주장하는 경우가 많습니다. 이 주장이 받아들여진다면 억울하게 패소를 할 수도 있습니다.

세입자가 명도소송에서 이런 주장을 한다면 임대인 입장에서는 어떻게 대응해야 할까요?

필요비

1. 임차인측 주장

필요비란 수리비 등 건물의 원상유지 또는 원상회복에 필요하거나 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위해 지출한 비용을 말합니다. 민법에는 임차인이 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 규정되어 있습니다.

판례에 따르면 월세는 필요비와 동시이행을 주장할 수 있으므로 필요비의 한도 내에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 또한 유치권을 행사할 수도 있습니다((대법원 2019.11.14.선고 2016다227694판결 등 참조).

쉽게 정리하면, 임차인은 자기가 건물 수리 등에 필요비를 지출했는데 못 받은 만큼 월세를 내지 않았을 뿐 밀린 것이 아니라거나, 필요비를 갚을 때까지는 못나간다고 우길 수 있다는 것이죠.

2. 대응방법

필요비, 유익비 상환청구권에 대한 민법규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 상환청구를 포기하거나 제한할 수 있습니다. 계약서에 이런 규정이 있는지 꼼꼼히 확인한 뒤 소송에서 제시해야 합니다.

필요비·유익비 포기약정이 명시되지 않더라도 일정한 규정이 필요비·유익비 포기로 해석될 수 있으므로 계약서를 면밀히 검토해서 합당한 주장을 해야 합니다. 명도소송에 경험이 많은 변호사의 조력을 받아 해결하는 것이 좋겠죠.

유익비

1. 임차인측 주장

유익비란 건물의 가액을 증가시키는 개량을 위해 지출한 비용을 말하는데요, 역시나 민법에 유익비 상환청구권이 명시되어 있습니다. 예를 들면 임차인이 돈을 투자해 리모델링을 해서 민법에는 임차물의 객관적 가치를 증가시켰다면 임대인에게 그 유익비를 청구할 수 있다는 것입니다.

필요비와 마찬가지로 유익비에 대해 유치권을 주장할 수 있습니다. 유익비를 줄때까지 못 나간다고 우길 수 있다는 것입니다.

2. 대응방법

유익비의 경우 단지 자신의 영업만을 위해 시설개수비용을 지출한 것이라면 목적물 개량의 결과가 생기더라도 유익비에 해당하지 않는다는 판례가 있습니다. 개인적인 영업용도로 지출한 비용이 대부분이라서 유익비가 인정될 수 없다는 주장이 필요합니다.

유익비에 대해서는 필요비와 마찬가지로 당사자 사이의 특약으로 상환청구를 포기하거나 제한할 수 있습니다. 계약서 등을 꼼꼼히 검토한 뒤 유익비 포기약정이 있었다는 취지의 주장도 좋습니다.

부속물매수청구권

1.임차인측 주장

부속물이란 임차인이 사용·수익의 편의를 위하여 그 부동산에 부속시킨 ‘물건’입니다. 민법에는 ‘부속물 매수청구권’이라고 해서 임차인이 설치한 부속물을 임대인이 의무적으로 사야 한다는 규정이 있고, 판례에 따라 동시이행항변권도 주장할 수 있습니다.

임차인이 영업을 위해 동의 또는 묵시적 동의를 얻어 보일러를 설치했다면 임대인은 임대차 종료시에 그 보일러를 매수해야 하고 매수금을 줄 때까지 못나간다고 우길 수 있는 겁니다.

2. 대응방법

임차인의 특수목적을 위해 설치한 부속물은 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않습니다. 임차인이 설치한 시설이 있더라도 이것이 특수목적을 위해 설치한 것이라는 점을 입증해야 한다면 승소할 수 있습니다.

법무법인대한중앙 명도소송 성공사례

1. 사건개요

의뢰인 A씨는 임차인 B씨와 상가건물 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 B씨는 건물에 하자(누수로 인한 손상, 불법증축부분, 석면검출 등)가 있다며 차임지급을 거절했습니다.

A씨는 원만하게 상황을 정리하고자 임대차 계약을 합의해지하되 그동안 차임을 내고 나갈 것을 제안했습니다. 그러나 B씨는 자신이 필요비와 유익비를 지출하였으므로 이를 받기 전까지 나갈 수 없다고 주장했습니다. 결국 A씨는 명도소송을 제기하기에 이르렀습니다.

2. 대응방향

법무법인대한중앙 명도소송전담팀은 증거자료를 통해 ▲A씨가 주장하는 건물의 하자가 사용·수익에 지장을 주지 않는다는 점, ▲A씨가 지출한 비용이 자신의 영업을 위해 지출한 비용이므로 필요비·유익비에 해당하지 않는다는 점 등을 입증했습니다.

임대차목적물에 실제로 불법증축부분이 존재하여 불리한 부분이 있었지만 명도소송에 전문성이 높은 법무법인대한중앙 변호사는 ▲불법증축부분이 존재한다는 사실을 알리지 않아 적극적으로 기망하였다고 보기 어렵다는 점, ▲불법 증축부분으로 인해 인가를 받을 수 없었다거나 목적대로 사용·수익할 수 없었던 것이 아니라는 점 등을 입증하였습니다.

3. 사건결과

법원은 법무법인대한중앙 변호사의 주장을 받아들여 B씨가 차임 전부를 공제한 나머지 보증금만 받고 이와 동시에 건물을 인도하라고 판결했습니다. 그리고 소송비용은 B씨가 전액 부담하라고 주문했습니다.

명도소송, 전문가의 조력이 필요한 이유

명도소송에서 세입자가 필요비, 유익비, 부속물매수청구권 등을 주장하는 경우 대부분 변호사를 선임하여 대응합니다. 관련법리에 대한 전문가의 검토가 꼭 필요하기 때문입니다.

당연히 상대방의 주장을 반박하고 건물을 명도받으려는 입장에서도 이에 대항하여 변호사를 선임하여야 승소가능성을 높일 수 있습니다.