공인중개사 손해배상, 더 받는 대응방법은? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

아마 여러분께서는 중개매물에 관해 정확한 설명을 해줘야할 법적 의무가 있는 공인중개사가 이를 소홀히 한탓에 보증금을 돌려받지 못해 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하려고 하시는 상황이실듯한데요.

부동산 법률상담을 오래 해왔던 부동산전문변호사로서 조언을 드리면, 섣불리 손해배상청구소송을 진행하지 마라고 말씀을 드리고 싶습니다.

공인중개사법 제30조(손해배상책임보장)

공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한때에는 손해를 배상할 책임이 있다.

부동산 중개 사고를 당한 경우 위의 법조문에 따라 공인중개사에게도 손해에 대한 책임을 물을 수 있습니다.

그런데 공인중개사의 잘못으로 금전적 손해를 보고 손해배상청구소송을 해도 실제로 받는 보상금액이 크지 않다는 것입니다. 심지어 최근엔 패소를 하는 사례도 있었습니다.

A씨는 선순위근저당이 설정된걸 모르고 다가구 건물에 전세계약을 체결했다, 건물이 경매에 넘어가면서 보증금을 잃을 위기에 처했습니다.

이에 A씨는 공인중개사가 전세계약당시 선순위 근저당이 설정된 걸 알려주지 않았다면서 손해배상소송을 제기하였습니다, 하지만 법원은 공인중개사에게 배상 책임이 없다고 판단했습니다.

계약 당시 임대인이 참석한 만큼, 임대인에게 직접 따져 물을 수 있었던 만큼, 공인중개사의 과실로 보기 어렵다고 판단을 하였습니다.(출처: 조선비즈 2023.12.29.기사참조)

법원이 과거와 달리 공인중개사에 대한 과실책임을 엄격하게 물고 있고는 있지만, 공인중개사에게 귀책이 있더라도 계약자에게도 자세히 확인하지 않고 계약한 임차인에게는 일정부분 책임을 묻고 있습니다.

따라서 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 하더라도 청구한 금액 전부를 보상받기가 어렵습니다. 때문에 손해배상소송을 하여 많은 금액을 받아내려면 철저한 준비를 하셔야 합니다.

공인중개사손해배상소송에서 유리한 결과를 얻기 위해선?

내가 입은 손해가 상대방의 고의 또는 과실로 인해 발생한 것이라는 사실을 입증을 할 수 있어야 합니다. ​그래야 손해배상금액을 많이 받아낼 수 있습니다.

다만 그러한 사실을 단순히 말로 주장해서는 안됩니다. 상대방에게 고의 또는 과실이 있었다는 사실을 입증할 수 있는 증거자료가 뒷받침되어야 합니다.

이를테면 공인중개사가 우선순위 근저당권의 존재나 금액을 제대로 설명하지 않았다거나, 임대차계약작성시 중개대상물 확인 설명서를 제대로 작성해 주지 않았거나, 소유권 또는 근저당 등 권리가 제대로 확인해주지 않았다면 중개상 과실이 인정될 수 있습니다.

하지만 이러한 사실은 공인중개사와 나눈 문자메시지나 전화녹취록, 동영상이나 사진 등 객관적인증거로 소명을 해야 인정이 됩니다. 따라서 손해배상청구소송에서 배상금액을 높게 받고자 하신다면 증거를 최대한 모으셔야 합니다.

그런데 손해배상청구소송과 같은 민사소송은 공인공인중개사가 고의 또는 과실로 문제가 있는 집을 중개했다는 것을 입증할 책임이 임차인에게 있습니다.

그래서 책임 소재와 피해 사항을 파악하는데 어려움이 많으실 것입니다. 그래서 혼자 소송을 준비하지 마셨으면 좋겠습니다.

보증금을 못 돌려받아 경제적으로 어려움이 많으실 겁니다. 그래서 만만치 않은 변호사비용에 변호사를 선임하기가 부담스러운건 충분히 이해가 됩니다.

다만 상대방 역시 여러분의 주장을 반박할 자료들을 준비해 소송에 임할 것입니다. 그래서 법적 지식이 없이는 그 주장을 깨기가 쉽지 않습니다.

하여 손해배상청구소송을 통해 공인중개사에게 합당한 책임을 묻고자 하신다면 꼭 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 걸 추천드립니다.

덧붙여 손해배상청구소송을 청구할 수 있는 소멸시효도 3년으로 짧습니다. 일반적으로 채권은 돈을 받아낼 수 있는 기간인, 소멸시효라는 것이 있는데 보통은 10년입니다. 그런데 그보다 훨씬 짧습니다.

따라서 지체하다가는 아무런 피해에 대한 보상을 받지 못할 수 있습니다. 하여 전문변호사의 조력을 받아 신속하게 진행하시는 것을 권장드립니다.