임대차계약해지, 왜 해야될까? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

임대인의 보증금반환의무는 계약이 종료되어야 발생합니다. 따라서 보증금을 돌려받기 위해서는 가장 우선적으로 임대차계약해지가 이루어져야 합니다.

보증금을 돌려받지 못했을 때 기본적으로 진행하는 임차권등기명령신청이나 지급명령신청, 또는 보증금반환소송도 할려면 계약해지가 되어야 합니다. 그렇기에 보증금을 돌려받기 위해선 반드시 임대차계약해지가 되어야 합니다.

임대차계약해지, 만기 2개월 전까지 집주인에게 통보해야 합니다.

임대차 관련 법률상담을 하다보면 임대차계약서에 명시된 계약해지날짜가 도달하면 계약이 해지가 되었다고 생각하는 분들이 의외로 많으신데요.

이 글을 읽고 계시는 분들 중에서도 이런 생각을 하고 계시는 분들이 있을 것입니다. 그런데 이는 법리에 대한 이해부족에서 오는 여러분의 오해라는 점을 미리 말씀드립니다.

우리나라는 계약해지에 대한 의사표시를 도달주의를 선택하고 있습니다. 개념이 좀 어려우시죠? 쉽게 말해 계약해지의사를 집주인에게 도달시켜야 법적인 효력이 인정된다는 의미합니다.

그리고 이러한 계약해지의사는 주택임대차계약의 경우에는 만기 6개월 전에서 2달 전까지 하도록 되어 있습니다. 과거에는 1개월 전까지 하면 되었지만 법개정으로 최소 2개월 전에는 계약해지통보의사를 밝혀야 하는 것으로 변경이 되었는데요.

따라서 보증금을 돌려받길 원하신다면 계약만료 최소 2개월 전에는 임대차계약해지통보의사를 집주인에게 해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이란 기존 계약이 한번 더 연장이 되는 것인데요.

물론 묵시적 갱신이 되더라도 세입자는 계약해지를 언제든지 할 수 있습니다. 다만 묵시적갱신이 된 후 보증금을 돌려받으려면 3개월 이후에나 가능합니다.

때문에 보증금 돌려받는 날짜가 미뤄질 수 있기에 꼭 임대차계약해지의사를 집주인에게 통보하시길 바랍니다.

임대차계약해지통보, 내용증명으로 하세요!

임대차계약해지통보를 하는 방법이 정해져 있지 않습니다. 그래서 구두나, 전화, 문자, 카카오톡 등 그 어떤 방법으로든 하시면 됩니다.

그러나 혹시 모를 법률분쟁에 대비하기 위해 내용증명을 하시는 걸 권유드리고 싶습니다. 보증금반환소송으로 이어진 경우 임대차계약해지통보를 했느냐 안했느냐를 두고 문제가 되는 경우가 많습니다.

세입자가 임대차계약해지통보를 할 때 보면 대개 문자나, 카카오톡으로 하는데 읽지 않아서 몰랐다면서 발뺌을 하는 경우가 종종 있습니다.

그럴 때 내용증명으로 임대차계약해지통보를 하면 최소한 이렇게 발뺌을 하는 것을 막을 수 있습니다.

내용증명은 누가 누구에게 언제, 무엇 때문에 발송을 했는지 우체국이 증명해줍니다. 그래서 소송 시 증거로 활용을 할 수 있습니다.

그런데 여기서 한가지 당부드리고 싶은게, 가급적이면 내용증명을 보낼 때 변호사이름으로 보내시라고 말씀을 드리고 싶습니다.

작성방법도 쉬워 법을 모르는 일반인도 혼자 작성하여 발송할 수 있습니다. 그러나 내용증명은 법적 강제성이 없습니다. 하여 내용증명을 보낸 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 그 어떠한 제재도 가할 수는 없습니다.

하지만 내용증명을 보낼 때 ’임대차계약이 만료된 후에도 보증금을 반환하지 않으면 민형사상 법적 책임을 묻겠다‘라는 문구를 삽입해 보내다보니, 집주인이 심리적 압박을 받을 수는 있습니다.

그래서 그래서 실제로 내용증명을 보낸 후 보증금을 반환받아낸 사례도 적지 않은데요. 그런 점에서 변호사이름으로 내용증명을 보낸 경우에는 아무래도 일반인이 보냈을 때보다는 훨씬 압박을 더 느낄 가능성이 높습니다.

집주인을 압박해서 보증금을 돌려주도록 유도하기 위해, 전문변호사를 통해 내용증명을 발송하는 것을 권유드리고 싶습니다.