집주인세금체납, 압류된 상황이라면? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

집주인 세급체납으로 인해 임차한 전월세 집이 압류가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 적지 않게 발생하고 있는데요.

오늘은 이러한 상황일 때 어떻게 대응해야 되는지 자세히 알려드리는 시간을 가져보려고 합니다.

참고로 집주인 세금체납이 된 경우는 본인 자본없이 갭투자로 집을 매매했다가 이에 수반하는 종부세, 재산세 등을 납부하지 못해 집이 압류가 된 경우일 것입니다.

때문에 집주인이 압류된 사실을 알고 세입자의 연락을 피하는 경우가 대부분일 것입니다. 설사 연락이 되더라도 세급체납으로 압류가 된만큼, 돌려줄 돈이 없다고 배째라 할 것입니다.

이로 인해 집주인에게 자발적으로 보증금반환을 기대하기가 쉽지 않습니다. 그렇기에 세급체납으로 압류가 되었다는 사실을 안 즉시 전문변호사와 상담을 하여 법적 절차를 밟으시는 걸 추천드립니다.

보증금반환을 받지 못한 분들과 상담을 하다보면 법적 절차를 밟는 것을 망설이는 분들이 많습니다. 물론 시간적인 부분에서나 비용적인 부분에서 부담스러울 수 있는 건 충분히 이해가 됩니다

하지만 앞서도 간단히 언급드렸지만 세금을 체납하여 압류가 되었다는 건 집주인에게 돈이 없다는 말입니다.

그래서 시간을 끌면 끌수록 더더욱 안좋은 상황에 처할 수 있습니다. 하여 이럴때에는 최대한 빠르게 대응하는 것만이 보증금 회수를 할 수 있다는 것을 꼭 기억해주셨으면 좋겠습니다.

그럼 지금부터는 여러분이 가장 궁금해하실 집주인 세급체납으로 압류가 된 경우 보증금회수를 위해 세입자가 할 수 있는 대응방법을 설명드리겠습니다.

보증보험에 가입했다면, 보증보험회사를 통해 회수가 가능합니다.

임대차계약당시 보증보험에 가입했다면 보증보험회사를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 하여 보증보험회사에 연락하여 본인이 처한 상황을 말하고 보험금 지급이행이 가능한지 확인을 하시는 것이 좋습니다.

다만 보증보험회사를 통해 보증금 반환을 받으려면 임대차계약해지통보를 집주인에게 밝히고 임대차계약이 종료가 되어야 합니다.

그런데 세금체납이 된 경우 처음에는 집주인이 연락이 되더라도 보증금반환을 해달라고 세입자가 요구할 것이기에 점점 연락을 피하다 받지 않을 것입니다.

하여 임대차계약종료의사를 밝히고 싶어도 집주인의 연락두절로 불가능할 것입니다. 이럴때에는 내용증명을 보내 계약해지통보를 밝히시는게 좋습니다.

내용증명에는 공시송달이라는 게 있어, 집주인이 연락두절이 되어 반송이 되더라도 공시송달을 신청하면 송달된 것으로 간주를 합니다.

다만 이때 주의할 점이 있습니다. 내용증명 공시송달까지는 시간이 족히 2달은 걸립니다. 반송이 된 후 공시송달을 하기 때문입니다. 그래서 미리미리 준비를 해두시길 바랍니다.

이와 달리 임대차계약이 많이 남은 경우도 있을 것입니다. 이럴때에는 만기까지 기다리기보다는 하루라도 빨리 법적 대응을 하는게 보증금회수에 도움이 되기에, 중도계약해지를 하는게 좋습니다.

임대차계약은 원칙적으로 중도 계약해지가 안되지만 계약위반이나, 기망행위, 전세사기 등 중대한 사유가 있을 때에는 중도해지사유가 됩니다. 그래서 중도해지를 한 후 보증보험을 청구하시길 바랍니다.

보증보험에 미가입되었다면?

보증보험에 가입을 했다면 좋지만 미가입한 경우도 많으실텐데요. 이경우에는 집주인을 상대로 소송 후 경매를 통해 보증금을 반환받는게 가장 유리합니다.

집주인이 세급체납이 된만큼, 재산조회를 해봐도 집주인에게 추심할만한 재산이 거의 없을 것입니다. 그래서 임차한 집을 경매로 넘겨서 낙찰을 받는 것이 보증금을 반환받을 수 있는 유일한 방법인데요.

그러려면 먼저 소송을 하여 강제집행을 할 수 있는 권한을 부여받는게 좋습니다. 그러면 경매를 진행할 수 있기 때문입니다.

만기가 많이 남았더라도 얼마든지 소송을 진행할 수 있습니다. 위에서 말씀드린 대로 중도 계약해지가 가능하기 때문입니다.

특히나 소송을 시작해도 보증금반환소송은 빨리 끝나도 4개월이 걸립니다. 그리고 그 후 강제집행하여 경매를 해야 하는데, 경매개시 후 첫 매각기일까지는 대략적으로 6개월 정도 걸립니다.

그런데 임대차보증금이 반환이 되지 않는 집은 경매에서 낙찰자를 찾기가 쉽지 않습니다. 하여 유찰이 될 가능성이 많기에 시간이 많이 걸릴 수 있기에 하루라도 빨리 소송을 진행하시길 바랍니다.