집주인 연락 안되는 경우, 세입자 대응방법 

안녕하세요. 이철희 변호사 입니다.

임대차계약 만기가 다가오는데 집주인이 연락이 안되는 경우, 마음을 조리는 세입자들이 수두룩합니다. 뉴스에서 보던 일이 본인에게 벌어지는 것이 아닐까 불안하고 당혹스러울 것입니다. 개인사정으로 단순히 연락이 안되는 경우면 모를까, 집주인이 잠수를 탔다는 건 보증금을 돌려주지 않으려고 하는 확률도 있습니다.

때문에 집주인이 연락이 될 때까지 기다리지 말고 빠른 법적 대응을 하시길 바랍니다. 집주인이 보증금을 반환할 기미가 안보일 때 또는 반환하지 않을 때 혹시나 하는 생각에 임차인들은 기다리는 경우가 대부분입니다. 아무래도 법적 대응은 시간과 비용, 거기에 해결될때까지 스트레스를 받기 때문에 왠만해서는 하고 싶지 않은 마음을 이해합니다.

하지만 집주인이 잠수를 탄다는 건 여러 가지가 사유가 있겠지만 대개는 보증금을 돌려줄 현금이 없기 때문에 피하는 것이라 할 수 있습니다. 때문에 기다린다고 뽀쪽한 방법이 없기에 법적 대응을 하여 집주인을 압박하는게 보증금반환을 받는 빠른 방법이라는 것을 꼭 기억해주셨으면 좋겠습니다.

지금부터는 집주인이 잠수를 탔을 때 어떤 대응을 해야 보증금을 돌려받을 수 있는지 그방법에 대해서 알려드리겠습니다.

세입자가 취할 수 있는 조치

보증금을 돌려 받아야 하는 상황에서 집주인이 잠수중이라면, 우선적으로 임차권등기명령을 신청하시는 것이 좋습니다. 임차권등기명령은 쉽게 말해 해당 부동산에 대한 권리가 소멸되지 않도록 하는 제도입니다. 보증금반환을 위해 계약후 전입신고랑 임대차계약서에 확정일자를 받아두시잖아요. 그렇게 하는 것은 보증금반환을 위해 반드시 필요한 대항력과 우선변제권을 확보하기 위함입니다.

그런데 이사를 가게 되면 대향력과 우선변제권이 없어지는데, 임차권등기를 하면 이러한 권리가 그대로 유지되기 때문에 다른 고스로 이사를 가더라도 전세보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 신청방법은 간단합니다. 확정일자가 명시된 임대차계약서랑 임대차 목적물의 등기부등본, 임대차계약 해지통보를 한 사실을 입증할 자료 등을 준비해 법원에 신청하면 되는데요.

특히 과거에는 임대차등기명령신청후 그 결정문을 집주인이 송달했다는 것이 확인이 되어야 임차권등기가 완료가 되었습니다. 그렇다보니 이런점을 악용해 의도적으로 집주인이 송달을 회피하는 경우가 많앗습니다. 하지만 최근에 법개정이 되면서 집주인 송달여부와 상관없이 법원명령만 떨어지면 임차권등기가 완료가 될 수 있게 되었습니다.

소송까지 할 수 밖에 없는 상황이라면?

소송을 하기전에 집주인의 재산 등을 파악하게 좋습니다. 왜냐하면 그래야 소송후 받은 강제집행권원으로 집주인의 재산에 압류라도 할 수 있기 때문입니다. 민사소송의 단점중에 하나가 소송을 해서 이기더라도 소송의 상대방에게 재산이 없으면 돈을 돌려받기가 어렵습니다. 그래서 그런점을 악용해 미리 재산을 다른사람에게 돌리거나 재산을 처분하는 집주인들이 있는데요.

때문에 집주인잠수라고 한다면 재산을 이미 처분해놓고 잠수를 탔을 수 있기 때문에 현재 재산이 얼마나 있는지 파악하고 그 재산에 가압류나 가처분을 해두어 재산을 은닉하거나 처분하는 것을 미리 막아둘 필요가 있습니다. 가압류와 가처분은 소송후 강제집행을 통해 가져올 재산을 소송중에 집주인이 함부로 처분하지 못하도록 막아두는 제도입니다. 그래서 소송전에 해두는게 좋습니다.

물론 헌법이 보장한 재산권을 임의로 막아두기 때문에 가압류와 가처분을 내리는것에 대해 우리사법부는 신중하게 판단을 합니다. 하여 미흡하게 준비해서는 인용이 안될 수 있기에 집주인잠수로 인해 소송을 해야하는 상황이라면 법률전문가를 통해 가압류나 가처분등의 절차를 함께 밟으시길 권유드립니다.

전문변호사와 함께 준비하는 걸 추천드립니다.

소송을 통해 보증금을 반환받는 것뿐만 아니라, 그로 인해 금전적 피해를 보았을때에는 그에 대한 손해배상청구는 물론 이자청구도 받아낼 수 있는데 아무래도 법률전문가가 아닌 일반인이 이런 과정을 진행하기가 수월하지 않기 때문입니다.

하여 집주인이 연락이 안되어 소송을 해야 하는 상황이라면 먼저 전문변호사를 찾아 상담부터 먼저 받아보시길 권유드립니다.