수원전세사기, 변호사 도움 신속하게 구해야 해결할 수 있습니다 

📝 보증금을 돌려주고 있지 않다고 해서

모든 경우에 '수원전세사기'에 해당하는 것은 아닙니다,

본 포스팅은 보증금 회수를 위한

실질적인 방법을 찾고 있는 분들 위해서 작성되었습니다

지속적인 금리 인상이 계속되고 있습니다. 이에 따라 투자 심리가 위축되고, 주택 매매 가격 또한 하락하고 있는 추세인데요. 경제적으로 어려운 시기에는 부동산 관련하여 더욱 주의해야 할 것이 있는데 바로 오늘의 주제인 전세사기입니다.

대표적 유형인 깡통 전세는 전세가가 매매가와 비교를 하였을 때 80%를 넘어가는 매물을 말합니다. 깡통 전세에 걸린다면 임대인이 주택을 매매하더라도 임차인은 자신의 보증금을 돌려받기가 어렵습니다.

은행 대출이 있다면 이는 보증금이 대출 상환에만 사용되고 임차인에겐 별도로 반환되지 않기 때문입니다. 깡통 전세는 갭투자가 성행한 이후 전국 곳곳에서 일어나게 되었습니다. 자기 자본이 없는 상태에서 임차인들이 제공한 보증금 또는 은행의 대출만을 사용하여 주택을 다수 취득한 후에 차익을 얻는 것을 갭투자라고 합니다.

집값이 상승하는 때에는 애초의 예상처럼 수익 등이 생겨서 임차인에게 보증금을 줄 수 있다면 무리가 없겠지만, 지금처럼 집값이 하락할 때는 다른 상황을 마주할 수 있기에 주의가 필요한 것입니다.

서두에서 언급한 내용처럼 보증금 관련 문제는 임차인에게 치명적인 문제를 떠안깁니다. 건물 자체를 구입하고자 하는 매수자들 또한 깡통 전세로 인해 피해를 입는 일이 비일비재한데요.

이와 같은 피해는 월세 임차인이 거주를 목적으로 주택을 매수할 때 나타나곤 합니다. 공인중개사, 그리고 매도인 등이 해당 주택을 매수하면 꾸준하게 임차인들의 월세로 수입을 얻을 수 있다고 적극적으로 권유하여 계약을 체결한 이후부터 본격적인 갈등에 휘말리는 것입니다.

알고 보니 깡통 전세였기 때문에 매도인도, 기존의 임차인도 모두 억울한 상황이 발생합니다.그렇다면 매도인, 임차인 모두 어떤 방법으로 깡통 전세를 예방할 수 있을까요? 계약을 체결할 때 임차인은 물론이고 매수인 또한 해당 계약에 있어서 제대로 신경 쓰지 않는다면 한순간에 사기의 피해자가 되고 말 것이기에 주의하셔야 합니다.

가장 꼼꼼히 살펴야 할 것은 계약 서류입니다. 건축물대장, 그리고 부동산 등기부등본에 대한 확인이 필수적으로 이루어져야 합니다. 여기서 눈여겨봐야 할 것은 근저당권, 그리고 동일 인물인지의 여부입니다. 꼼꼼하게 살펴야 신규 매수자와 임차인에게 불리함이 없다는 사실을 유념하시길 바랍니다.

다음으로 봐야 할 것은 전세보증금 반환 보험입니다. 간혹 계약을 할 때 특약사항으로 해당 보험에 가입할 수 없다라는 내용이 기재되는 경우도 있는데요.

이때엔 계약을 체결하지 않는 것이 최선이지만, 어쩔 수 없는 상황이라면 ‘보험에 가입할 수 없다면 계약이 만료될 때에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하기로 한다’는 특약의 내용을 넣어야 합니다. 마지막으로 전입세대 열람원을 검토하는 일입니다.

매수자의 경우엔 등기부등본은 물론이고 전입세대 열람원을 확인하는 것으로 훨씬 안전한 계약을 체결할 수 있습니다. 세입자 거주 여부 등을 명확하게 파악할 수 있으니 반드시 거쳐야 하는 단계입니다.

아무리 꼼꼼히 살펴도 지능적인 사기 범죄에 휘말렸을 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 수 없는 상황, 굉장히 막막한 마음이 클 것인데요. 먼저 해야 할 것은 우체국에 방문하여 내용증명을 보내는 일입니다. 이는 사실관계를 명확하게 밝히며, 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 촉구할 수 있는 절차를 뜻합니다.

법률적인 효력을 갖고 있진 않지만 임대인에게 심리적인 압박을 가할 수 있다는 장점이 있습니다. 언제까지 보증금을 반환하지 않으면 법률적인 조치를 취하겠다라는 내용이 서류에 포함되어야 합니다. 이에 심리적 압박을 느낀 임대인이 소송을 진행하기 전에 곧바로 보증금을 반환하는 경우가 있습니다.

다음으로 해야 할 일은 형사 고소 가능 여부 검토입니다. 임대인이 보증금을 반환하라는 내용증명에도 아무런 반응을 보이지 않는다면, 관련 증거를 꼼꼼하게 수집하여 고소를 진행해야 합니다. 이때에 적용할 수 있는 조문은 형법 제347조의 사기입니다. 해당 조문에 따르면 ‘사람을 기망하여 재산을 교부받거나 재산상 이익을 얻은 사람은 10년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금’에 처하게 됩니다.

이 단계에서 형사 고소로 인해 심리적인 압박을 느낀 임대인이 합의를 제안하는 경우도 있습니다. 자신 또한 번거로운 소송 절차를 원하지 않는다면 상대방의 합의 제안을 받아들이는 것으로 사안을 마무리할 수 있습니다.

민사소송을 통해서도 원하는 결과를 거둘 수 있습니다. 계약이 원만하게 종료되었고, 임차인이 임대인에 대하여 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 명확하게 밝혔다면 전세 보증금 반환 청구소송을 진행하는 것으로 세입자의 보증금을 되찾을 수 있습니다.

개인이 주의를 기울이는 것으론 날로 그 수법이 고도화되고 있는 전세사기 피해를 막기 힘든 것이 사실입니다. 임대인에 대한 괘씸한 마음에 수원전세사기 고소를 진행하는 것을 고려하시는 분들이 많지만 성립요건에서 규정하는 기망행위가 있었음을 입증하는 것이 쉽지 않고 혐의가 인정되어 구속 및 처벌이 이어진다고 하여도 그 자체로 피해자 보증금이 복구되는 것은 아닙니다.

결국 사기죄는 그 규모에 따라 처벌 수위가 높아지고 편취액이 커 특경법이 적용되면 가중처벌까지 이어질 수 있단 특징이 있으나 기망행위가 인정되는 것을 전제 조건으로 하기에 객관적인 판단은 전문 변호사를 통해 검토하는 것이 정확할 것이며,

세입자로서 가장 최종적 목표로 두고 있는 '보증금을 회수받는 것'을 위한 민사상 절차까지 차근히 밟아 지급을 촉구하기 위해선 초기 단계부터 전략적으로 임해야 함을 강조드리고 싶습니다.