깡통전세(부동산 전세사기)수법과 피해회복을 위한 법적대응방안은? 

2·30대의 젊은 사람들이 주거 마련에 대한 장벽이 크다고 생각하며 국가에서 전세금을 보다 수월하게 마련할 수 있도록 청년과 신혼을 대상으로 금리를 더욱 적게 적용해주는 특가 대출상품까지 나와 전세 계약을 찾는 사람들이 많아졌는데요. 이런 이유 때문에 부동산 전세사기도 덩달아 급증한 상태입니다. 오늘은 부동산 전세사기에 대해 설명드리고 그 중 특히 많이 발생하고 있는 깡통전세란 무엇인지, 사례와 함께 피해회복을 위한 법적대응방안에 대해서 소개해드리려고 합니다.

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▶ 부동산 전세사기 유형

부동산 전세사기란 보통 전세를 살고자 하는 세입자가 전세를 살려고 할 때 잘못된 계약을 해서 돈을 다 날리는 경우를 말합니다. 전세 사기의 유형을 알아야 전세사기를 예방할 수 있는데요 부동산 전세 사기의 유형으로는 이중계약, 불법 중개사무소, 저가 매물 중복계약, 깡통전세가 대표적입니다.

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1) 깡통전세

깡통전세란 담보 대출이나 전세 보증금이 주택 매매가를 웃돌아 전세 계약 기간이 끝나도 전세금을 돌려받지 못하는 것으로 주로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하며 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우가 많습니다. 깡통전세의 자세한 내용은 아래에서 함께 살펴보겠습니다.

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2) 동일물건을 이중 삼중으로 계약하는 경우​

이러한 경우는 사기에 해당됩니다. 즉 하나의 집에 2인 이상의 세입자와 전세계약을 채결하여 보증금을 가로채는 경우로 집주인이나 공인중개사 여럿을 통해 이중, 삼중 전세계약을 하여 여러명의 피해가 발생하게 됩니다. 전세일자를 동시에 잡아버리면 서류검토를 꼼꼼히 하여도 피해자가 될 수 있기에 더욱 주의해야합니다.

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3) 전월세 이중계약

​집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인인척 하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결하는 것으로 전전세와는 다릅니다. 즉 이 경우는 집주인에게 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 하는 경우로 월세를 살면서 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우가 있습니다.

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4) 다가구 전세사기 유형

​다가구 전세사기 유형이란 상가주택이나 다가구 등을 공인중개사와 집주인이 말을 맞추고 건물 내 모든 호실을 전세로 맞추고 경매로 넘겨서 세입자의 보증금을 가로채는 경우입니다. 이때 문제되는 점은 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정되는 경우에는 전세금을 받기 어려워 유의해야 합니다. 다만, 과정 중 공인중개사 과실이 있다면 공인중개사협회 손해배상 청구 및 형사소송도 가능합니다.

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▶ 깡통전세 사기란 무엇인가요?

깡통전세란 무엇인지 자세하게 알아보자면, 쉽게 말해서 해당 부동산의 매매가와 전세 보증금이 크게 차이 나지 않거나 오히려 전세 보증금 금액이 더 큰 경우를 의미합니다. 예를 들어 전세 보증금 1억 5천만원짜리 집의 매매가가 1억 6천만원인 경우를 떠올려 볼 수 있겠습니다. 특히 1)건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우와 2)집주인이 여러차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우 등입니다. 다음은 깡통전세의 실제 사례들입니다.

사례1) 새 집주인이 ‘바지 집주인’인 경우

세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무 관계 없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주하였다고 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당을 설정하였음을 확인하였습니다. 당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고, 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장하고 있습니다. 세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안게 되었습니다.

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사례2) 새 집주인이 ‘블랙리스트’로 분류된 경우

등기부등본의 권리관계를 확인후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 되었습니다. 매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 것이라고 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 하였습니다. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭 투자로 보유한 임대 사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에게 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워졌습니.

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사례3) 갭투자로 인해 발이 묶인 경우

신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭 투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만원으로 작성합니다. 공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만원에 전세계약을 할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새로 지은 집이라 전세계약을 체결합니다. 문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전가지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전가지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됩니다.

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▶ 깡통전세로 인해 전세보증금을 돌려받기 어렵다면, 어떤 법적 절차를 밟아야 할까?

전세로 집을 구하던 임차인의 경우 전셋돈을 다시금 되찾지 못하게 되면 다음 이사할 곳도 알아볼 수 없는 상황이 되기에 이를 예방하는 것이 가장 중요한 부분일 터입니다. 하지만 이미 깡통전세에 당하였고 전세보증금을 돌려받기 어렵다면 어떻게 대응하여야 할까요?

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1) 내용증명 진행

​우선 적법한 방법으로 초기 대응을 진행해야 할 것입니다. 그 방법으로는 내용증명을 진행하는 것이 좋다고 볼 수 있겠습니다. 내용증명만으로는 보증금 반환을 강제할 수 있는 것은 아니지만 추후 이어질 수도 있는 소송에서 명확한 입증 자료로 사용될 수 있기 때문에 사전에 내용증명을 발송해 계약해지 의사를 확실히 해두는 것이 좋습니다.

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내용 증명서라는 것은 어떠한 내용을 고지 혹은 통보를 진행할 때 우편을 통해 진행하게 되는 것이므로 우체국 측에서 공적으로 증명해주는 문서에 해당하게 됩니다. 일반적으로 내용증명을 진행한다면 상대 측에서 압박감을 가져 상황이 처리되는 경우 또한 많습니다.

내용증명을 보낼 경우, 적어도 계약 만료되기 한달 전에는 가야하고 내용에는 계약갱신 의사가 없음을 분명히 하고, 임대보증금을 반환하라는 내용도 명확히 기재해야 합니다. 그 밖에도 정해진 날을 지키지 않을 경우 손해배상을 청구한다는 것도 기록하는 것이 좋습니다. 이렇게 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사를 밝혔음에도 만료일까지 전세금을 돌려받지 않으면 소송을 제기할 수 있습니다.

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2) 보증금 반환소송

내용증명을 보냈음에도 불구하고 임대인으로부터 응답이 없담변 임대차보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 여기에서 미리 보내두었던 내용증명과 그 동안 주고받았던 메시지 기록, 통화 녹음 등을 바탕으로 소송을 진행할 수 있으며 이후 전부승소판결을 받는다면 법원으로부터 임대차 보증금 및 지연 이자를 지급하라는 판결을 얻어 내 보증금을 반환 받으실 수 있습니다.

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3) 강제집행

​임차인에게 임대차 보증금을 지급하라는 판결이 이루어졌음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 승소 판결문을 근거로 임대인의 재산을 강제집행할 수 있습니다. 부동산을 강제로 경매에 부치거나, 채권 압류 및 추심명령을 진행하는 등, 이후 보증금을 회수하기 위한 적극적 행동에 나설 수 있겠습니다.

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▶ 임차인이 이사를 가야만 하는 상황이라면?

기존 거주지에서의 전세계약이 종료된 후, 새로운 곳으로 이사를 가야 하지만 아직 기존 거주지 집주인에게

보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 이사를 나가시면 안 됩니다.

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전입신고를 했더라도 실거주(점유)를 해야만 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있기 때문인데요, 하지만 새로운

집으로의 입주 일정을 모두 미룬 채 보증금 반환만을 기다릴 수는 없는 노릇인데요 임차인이 이사를 가야만 하는  상황이시라면 이사를 나가기 전에 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청해야 합니다.

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​등기 명령이 접수되면 임차인은 기존 주택에 실거주하지 않고 이사를 가더라도 보증금에 대해 우선 변제권을 행사할 수 있습니다. 또한 집주인을 상대로 지급명령 및 반환청구소송도 제기할 수 있고, 보증금 반환 지연에 대한 이자 청구도 가능하기 때문에 반드시 미리 임차권 등기명령을 신청하시는 것을 당부드립니다.

전세 보증금 반환 청구소송은 큰 금액을 두고 진행되기에 임대인 측에서도 여러 입증자료를 제시하며 반박에 반박을 거듭하는 경우가 많은데요. 그렇기에 전세 보증금 반환 청구소송은 짧으면 3개월 길면 몇 년 단위로 진행되기도 합니다. 따라서 전세 보증금 반환 청구소송을 진행하려고 하신다면 혼자서 추진하시기 보다는 반드시 부동산 법률전문가와 구체적으로 논의하신 뒤 진행하시기를 권해드립니다.

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또한 부동산 관련 분쟁에서는 날짜가 굉장히 중요하기 때문에 분쟁 초기에서부터 변호사의 조력을 얻으셔서 필요한 때에 적절한 조치를 미리 취하시길 바랍니다.

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특히 깡통전세로 인해 임대인 측에서 ‘보증금’을 돌려줄 능력이 없다며 버티고 있는 경우라면 다각도로 상황을 검토하고 적절한 법리 및 판례를 찾아 법적 해결 방법을 모색하는 것이 무엇보다 중요하기에 만약 부동산전세사기와 관련하여 어려움을 겪고 계시다면 법무법인대한중앙 조기현 변호사를 찾아주시길 바랍니다.