전세집, 경매로 못받은 보증금 받는 법 

안녕하세요. 대한변호사협회, 부동산전문변호사 임영호입니다.

경매로 내 보증금을 돌려받기를 원하시면 이 글을 꼭 읽어보시길 바라겠습니다.

최근 금리가 인상되며, 많은 임대인들이 이자 등을 감당하지 못하고 집을 경매에 넘기거나, 은행에 압류당하는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다.

다만, 이때 가장 많은 피해를 보는 것은 세입자이며, 이때 대응하는 방법을 모른다면, 추후 전세보증금을 반환받기가 매우 어렵습니다.

물론, 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하며, 임차인은 임대인에게 집을 반환하는 것이 의무입니다.

하지만, 위와 같은 전세집 경매의 경우에는 임대차계약이 종료되기 전에 경매로 넘어가는 경우가 많기에 대부분의 사람들이 어떻게 보증금을 반환받는지 모르는 경우가 많습니다.

따라서, 지금부터 전세기간이 남아 있는 상황에서 집이 경매로 넘어갔을 때 확실하게 보증금을 반환받는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

전세집 경매, 임차인이 중도해지를 할 수 있는 경우란?

우선 결론부터 말씀을 드리자면, 전세기간이 남아 있는 상황이라고 할지라도 정당한 계약해지의 사유가 있다면 계약을 종료하고 임대인에게 보증금을 반환받으실 수 있습니다.

물론, 전세임대차 계약의 경우 원칙적으로 2년을 기준으로 하기 때문에, 임대인이나, 임차인 모두 계약기간이 남은 경우에 무조건 계약을 해지할 수는 없습니다.

다만, 개정된 주택임대차보호법에는 임대차계약이 종료가 되지 않더라도 임대차계약이 유지할 수 없는 적법한 사유가 있으면 예외적으로 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

때문에, ▲계약기간을 정하지 않은 경우, ▲계약기간중 임대인의 지위가 양도된 경우, ▲중도해지에 대한 특약이 있는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

더불어 ▲임차목적 달성을 할 수 없는 경우, ▲임차주택 일부 또는 전부가 멸실된 경우에는 합법적으로 임대차 계약을 중도해지할 수 있습니다.

이외에도 묵시적 갱신을 한 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의사를 통보할 수 있으며, 3개월이내에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

그래서 전세집 경매로 인해 집이 넘어간 경우라면 계약기간중 임대인의 지위가 양도된 것이기에 정당하게 임대차계약을 중도해지할 수 있습니다.

따라서, 내용증명이나 전화, 문자 등을 통해 임대차계약을 해지한다는 의사를 임대인에게 통보하고 이를 집주인이 확인하면 효력이 발생하기에 보증금을 반환받으실 수 있습니다.

전세집 경매, 계약을 해지한 경우라면?

보통 전세계약을 중도에 해지를 통보했다고 해서 전세보증금을 반환받을 수 있는 것은 아니며, 종종 임대인이 계약 기간이 남았다는 이유를 들어 전세금반환을 거부할 수도 있습니다.

그래서 집이 경매에 넘어간 경우라면 계약해지의사를 통보한 이후에 반드시 전세보증금반환청구소송을 진행하는 것이 확실하게 보증금을 반환받을 수 있는 방법입니다.

더불어 전세보증금반환청구소송 이외에 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청한다면, 새로운 낙찰자나, 경매대금을 이용하여 전세보증금을 반환받으실 수 있습니다.

다만, 이때 대항력과 최우선변제권이 없다면, 경매 이후에 배당을 요구한다고 할지라도 선순위 채권자가 아니기에 전세보증금을 반환받기가 매우 어렵습니다.

더불어 대항력이란, 타인에게 대항할 수 있는 권리를 의미하고, 최우선변제권이란, 임차한 주택이 경매되거나 공매되는 경우 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

게다가 배당요구의 경우 배당요구종기일이 지나면 신청할 수 없기에 기간이 지나기 전에 신청을 해야 하며, 이때 대항력과 우선변제권을 충족한 임차인만이 반환받으실 수 있습니다.

또한, 경매의 경우 여러차례 유찰된후 낙찰이 되다보니 낙찰된 금액이 전세보증금보다 낮은 경우가 많아 경매대금을 받는다고 할지라도 전세보증금 전액을 반환받기가 매우 어렵습니다.

때문에, 이러한 상황으로 인해 전세보증금 전체를 반환받기가 어려우므로 경매로 집이 넘어간 경우에는 전세임대차계약 중도해지를 한후 전세보증금반환청구소송을 진행하는게 현명한 방법입니다.

뿐만 아니라 이때 소송을 진행하는 도중에 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하는 것을 막기 위해 가압류를 신청한 상태로 전세보증금반환청구소송을 진행하시길 추천드립니다.

그러므로 관련 사건으로 많은 문제를 겪고 계시다면 반드시 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.