임차권등기명령과 관련해서 자주 묻는 질문 총정리 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 임차권등기명령과 관련하여 자주 묻는 질문에 대해 말씀드리려고 합니다.

보통 전세만기시점이 다가와 다른 곳으로 이미 임대차계약을 체결한 세입자 입장에서는 전세계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 제때 전세보증금을 주지 않는 경우 매우 난감합니다.

하지만, 만약 전세보증금을 반환받기 전에 다른 곳으로 이사를 가, 새로운 집으로 전입신고를 하면 그날부터 기존집에 대해서는 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

다만, 이런 경우 임차권등기명령을 신청한다면, 새롭게 이사한 곳에 전입신고를 하더라도 기존집에 대한 대항력과 우선변제권을 보존할 수 있습니다.

더불어 주택임대차보호법에 보면 임대차계약이 종료가 된 후 보증금을 반환하기 위해서는 대항력과 우선변제권이 있어야 한다고 명시가 되어 있습니다.

때문에, 이사를 가면 전입신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아둬야 합니다. 왜냐하면 전입신고가 대항력을, 그리고 확정일자가 우선변제권을 유지하기 위한 요건이기 때문입니다.

그래서 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 가야하는 경우라면 반드시 임차권등기명령을 신청해두는 것이 좋습니다.

다만, 실제로 많은분들이 임차권등기명령을 신청하고 있지만, 의외로 대부분의 사람들이 임차권등기명령에 대해서 잘 모르시는 부분이 많습니다.

따라서, 오늘은 임차권등기명령에 대해서 자주 질문하시는 내용에 대해서 자세히 설명해 드리는 시간을 가져볼까 합니다.

임차권등기명령은 언제 해야 하나요?

주택임대차보호법에 따르면 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 그리고 이러한 동시이행은 계약종료일을 기준으로 합니다.

때문에, 임차권등기명령은 반드시 전세계약이 만료가 된 후에 신청이 가능하고, 임대차계약을 할 수 있는 시기는 계약서에 정확히 만료가 된 날짜를 기준으로 합니다.

그래서 이때 임대인과 구두로 퇴거일을 정했다면, 이를 입증할 책임은 임차인에게 있기에 그 날짜를 입증할 객관적인 문자내역이나, 녹음 등의 증거자료를 확인하여 입증해야 합니다.

임차권등기명령을 신청 후 언제 이사를 가면 되나요?

임차권등기명령은 신청 후 바로 효력이 발생하는 것이 아니라 임차권등기명령이 등기부등본에 기재가 된 후에 효력이 발생합니다.

때문에, 임차권등기명령을 신청하고 나서 바로 이사를 나가서는 절대 안되고, 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 보고 이사를 하셔야 안전합니다.

더불어 임차권등기명령 신청부터 등기부 기재까지 1~2주의 시간이 소요되는 편이니 반드시 등기부에 기재된 후에 이사를 가시길 바랍니다.

게다가 임차권등기명령을 신청하면 법원이 심사를 한 후 결정문을 임차인과 임대인에게 각각 보내는데, 송달되면 법원에서 등기소로 직접 임차권등기를 촉탁하여 등기부상에 임차권등기가 완료되게 됩니다.

하지만, 송달이 늦어지게 되면 그만큼 등기부등본에 설정이 되는 시간이 더 소요가 될 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

그래서 임차권등기명령이 등기부에 기재가 완료되는 시간이 소요된다는 점을 감안하여 이사가는 날짜를 정하시는 걸 추천드립니다.

또한, 새로운 집에 이사날짜가 정해진 경우라면 짐 일부를 기존 주택에 남겨놓고 등기부기재가 완료되면 이사를 완료하는 방법을 활용해 보시는 것도 방법입니다.

임차권등기명령이 등기부 기재된 후에는 어떻게 진행해야 하나요?

임차권등기가 등기부에 설정이 되면 누구나 등기부등본을 확인할 수 있기에 새로운 임차인을 구하기가 더 어렵습니다.

때문에, 임차권등기명령을 하여 등기부등본에 기재하 되면 임대인이 압박을 받아 대부분 전세보증금을 돌려줍니다.

하지만, 임차권등기명령은 앞서 이야기했듯이, 보증금을 변제받을 수 있는 대항력과 우선변제권을 이사를 간 후에도 유지하는 제도를 의미합니다.

그래서 실질적으로 돈을 돌려주는 절차이지는 않기 때문에, 임차권등기명령을 신청했다고 해서 반드시 임대인이 전세보증금을 반환해 줄 의무는 없습니다.

때문에, 임차권등기명령이 설정되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 보증금반환청구소송을 진행하거나, 지급명령을 신청하여 보증금을 돌려받아야 합니다.

특히, 보증금반환청구소송을 제기하게 되면 보증금반환이 지연될 모든 손해비용도 청구해 받아낼 수 있습니다.

왜냐하면 민사소송법에 의하면 소송에서 패소하게 되면 소송과정에서 발생한 모든 비용을 부담한다는 원칙이 있기 때문입니다.

그래서 보증금반환소송을 통해 발생한 변호사비용이라든지, 전세보증금을 반환받지 못해 대출을 연장한 이자라든지 관련 비용을 모두 청구할 수 있습니다.

지금까지 보증금반환을 받아내는 절차 중 많은분들이 활용하고 계시는 임대차등기명령신청 제도에 대해 말씀을 드렸습니다.

다만, 법률지식이 없는 일반인분들은 임차권등기명령을 신청했다고 할지라도 보정명령이 법원으로부터 떨어지면 그만큼 더 시간은 지체될 수 있습니다.

왜냐하면 임차권등기명령은 신청이 비교적 간단하나 서류준비가 까다로운 편이기 때문입니다.

그러므로 임대차등기명령신청을 고려중이라면, 반드시 관련 문제를 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사와 상담 후 진행하시길 추천드립니다.