가계약금 지급 후 매매계약이 파기된 경우 위약금의 문제 

매매계약을 체결하고 계약금의 일부를 가계약금으로 지급하였는데 계약이 파기된 경우 위약금 문제가 발생하는데요.

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매수인은 가계약금이 아닌 계약금의 배액배상을 주장하고, 반대로 매도인은 가계약금의 반환만을 주장하면서 서로 입장이 맞서는 경우가 많습니다.

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이런 경우 가계약금이 아닌 계약금의 배액배상을 해야 한다는 대법원 판례가 몇 년 전에 나왔지만, 이를 모든 사안에서 일률적으로 적용할 수는 없습니다. 대법원의 취지도 결국 계약의 주요 요소 내지 본질적 요소에 대해 매도인과 매수인이 합의하여 계약의 내용으로 포섭되었는지를 쟁점으로 봅니다.

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매수인 입장에서는 계약의 중요 요소 내지 본질적 요소가 모두 합의되어 계약의 내용에 포섭되었으므로 가계약금이 아닌 계약금의 배액배상을 주장하여야 하며, 반대로 매도인은 계약의 본질적 요소에 대해 합의가 없어 계약이 성립하지 않았음을 주장하여야 합니다.

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제가 직접 수행한 사건을 소개해 드리겠습니다.

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의뢰인은 공인중개사를 통하여 상대방과 아파트 매매계약을 논의하고 가계약금 1천만 원을 받았습니다. 그런데 시세보다 너무 싸게 팔았다는 생각에 조심스럽게 상대방과 계약 파기를 논의하였으나 상대방은 강하게 항의하면서 가계약금이 아닌 계약금 1억 2천 7백만 원의 배액인 2억 5천 4백만 원을 지급하고 계약을 파기하라고 요구하였습니다. 이에 의뢰인은 원래 가격대로 팔겠다고 하였으나 갑자기 상대방은 의뢰인에게 계약을 일방적으로 파기하였다며 위약금으로 계약금 2억 5천 4백만 원의 일부인 5천만 원을 청구하면서 추후 청구액을 확장하겠다고 하였으며 아파트에 가압류까지 하였습니다.

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저는 의뢰를 받고 즉시 응소하여 답변서를 제출하면서 양 쪽이 계약을 논의만 하였을 뿐 매매가, 대금지급시기 등 계약의 본질적 요소에 대해 합의한 바 없이 상대방이 일방적으로 가계약금을 지급한 점, 의뢰인이 상대방 주장과 달리 아파트를 다른 사람에게 매도한 사실이 없다는 점 등을 중점적으로 주장 입증하였습니다. 법원은 조정에 회부하였고 조정장에서도 이러한 점들이 받아들여져 조정위원 및 판사는 원고 청구액의 절반인 2천 5백만 원에 합의하는 것을 권유하였고 저희도 소송을 빨리 종결하고 가압류를 해제하기 위해 이를 받아들여 강제조정이 이의 없이 확정되었습니다.

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