[상속재산분할] 부동산실명법과 명의신탁재산 

안녕하세요, 상속전문변호사 박정식변호사입니다.



계약명의신탁(매도인이 선의인 경우)의 경우 부동산실명법 시행전과 후에 명의신탁된 경우



1. 명의신탁약정상 지위의 상속과 계약명의신탁





2. 계약명의신탁(매도인이 선의인 경우)의 법리

가. 명의신탁약정과 부동산물권변동의 효력

부동산실명법은 명의신탁약정을 무효로 규정하고 있습니다(부동산실명법 제4조 제1항). 따라서 명의신탁자와 명의수탁자 간의 명의신탁약정의 효력은 무효가 됩니다. 그러나 매도인이 선의인 경우, 부동산물권변동은 유효한 것으로 규정하고 있습니다(부동산실명법 제4조 제2항 2문). 즉, 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기는 유효한 등기가 되는 것입니다.


나. 소유권의 귀속과 명의수탁자의 지위

명의수탁자 앞으로의 소유권이전등기가 유효하므로 명의수탁자는 신탁부동산에 대하여 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 신탁부동산은 명의수탁자 소유의 부동산이 되었으므로, 명의수탁자가 이를 임의로 처분하더라도 아무런 문제가 없습니다. 다만, 명의수탁자는 명의신탁자의 계산으로 신탁부동산의 소유권을 취득한 것이기 때문에 그 이익을 명의신탁자에게 돌려 줄 의무만을 부담할 뿐입니다.

다. 명의신탁자의 부당이득반환청구권

(1) 부동산실명법 시행 전

신탁부동산의 소유권을 명의수탁자가 취득하므로, 매수자금을 제공한 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득의 반환을 구할 수 있습니다. 부당이득의 반환 대상에 대하여 판례는 부동산실명법 시행 전과 후를 나누어 판단하고 있습니다.

부동산실명법 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁약정에 따라 신탁부동산의 소유명의를 이전한 경우에는 명의신탁자가 언제든지(부동산실명법상 유예기간 경과 전에 한함) 명의신탁 약정을 해지하고 부동산의 소유권을 취득할 수 있었으므로, 유예기간이 경과하여 명의수탁자가 부동산의 소유권을 취득하면 명의수탁자는 당해 부동산을 부당이득한 것으로서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부동산을 대상으로 부당이득반환 청구를 할 수 있다고 합니다(대법원 2008다62687).


(2) 부동산실명법 시행 후

그러나 부동산실명법이 시행된 후에 명의신탁약정을 맺고 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우에는 다릅니다. 명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자가 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 부동산 자체가 아니라 매수자금이 되는 것입니다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 자신이 제공한 매수자금의 반환만을 구할 수 있습니다(대법원 2002다66922).



라. 부당이득 반환의 범위

(1) 매수자금의 지연이자 반환범위 (대법원 2009다24187)

명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금을 부당이득으로 반환을 구하는 경우에 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 시점부터 지연이자를 부담하는지, 명의신탁자의 청구 시(소장 부본 송달일)부터 지연이자를 부담하는지 문제됩니다. 이는 명의수탁자를 악의의 수익자로 볼 수 있는지의 문제입니다.

대법원은 악의의 수익자가 되기 위해서는 단지 매수자금이 명의신탁약정에 기해 지급되었다는 사실을 아는 것 뿐 아니라 그 명의신탁약정이 부동산실명법에 의해 무효임을 알아야 악의의 수익자가 된다고 해석하고 있습니다. 따라서 매도인이 선의인 계약명의신탁에서 법적으로는 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하였더라도, 명의신탁자가 부동산의 소유자라는 인식 아래 부동산을 점유ㆍ사용하여 왔고, 명의수탁자도 이의를 제기한 바 없다면 명의수탁자는 악의의 수익자가 아니라고 보고 있습니다.


(2) 명의수탁자가 취득세, 등록세를 명의신탁자로부터 제공받은 경우 (2007다90432)

명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금의 반환을 구할 경우, 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세, 등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면 이러한 취득세, 등록세 상당액 역시 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 매매대금과 함께 지출된 것이므로 명의신탁자가 입은 손해에 해당하여 부당이득으로 반환하여야 합니다.


마. 부동산 자체의 반환 약정

만약 명의신탁약정을 체결하면서 신탁자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하여 주기로 한 약정도 함께 한 경우에 명의신탁자는 그 약정에 근거하여 명의수탁자에게 부동산의 반환을 구할 수 있을지 문제가 됩니다. 대법원은 명의신탁약정이 무효가 되었다면 신탁자와 수탁자 사이에 부동산을 신탁자에게 이전하기로 한 약정도 명의신탁약정이 유효함을 전제로 명의신탁 부동산 자체의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이므로 무효라고 해석하고 있습니다(대법원 2013다55300).

그러나 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득한 것을 전제로(즉, 명의신탁약정의 무효를 전제로) 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 매수자금반환의무에 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 명의신탁자에게 소유권이전등기를 하여 주는 것은 유효하다고 판단합니다(대법원 2014다30483).

3. 상속재산



(1) 부동산실명법 시행 전이라면 명의신탁자의 상속인들은 명의수탁자에 대해 부동산 자체의 반환을 구할 부당이득반환청구권을 상속받게 됩니다. 그러나 부동산실명법 시행 후라면 매수자금의 반환을 구할 부당이득반환청구권이 상속의 대상이 됩니다. 위 채권들은 모두 가분채권이므로 특별한 사정이 없는 한 상속재산 분할의 대상이 되지 않고 각자의 상속분에 따라 상속인들에게 귀속됩니다.

(2) 명의수탁자의 상속인들은 부동산실명법 시행 전이라면 부동산 자체를, 부동산실명법 시행 후라면 매수자금을 부당이득으로 반환하여야 할 채무를 승계하게 됩니다. 판례는 부동산실명법 시행 전 명의신탁약정을 체결하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 경료한 후 수탁자가 사망한 사례에서, 명의수탁자의 상속인은 명의신탁자에게 부동산 자체를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2000다21123).

(※ 박정식변호사가 운영하는 "상속분쟁의 해법" 홈페이지 자료실에는 위 자료와 관련된 자료가 많이 게시되어 있으므로 필요하신 분은 홈페이지 자료실을 직접 방문하시어 참고하시면 됩니다.)


대한변협 상속전문변호사 박정식 (변호사/공인회계사)