상점 간판분쟁 어떻게 해결할까? 

상점 간판분쟁 어떻게 해결할까?

상가건물에 입주를 하면, 각종 식당, 미용실 및 노래방 등이 입주해 있습니다. 돌출간판, 채널간판, 태양광간판, 부동산간판 등 수 많은 간판들이 눈부시게 걸려 있습니다.

그런데, 돌출간판, 채널간판, 태양광간판, 부동산간판 등 간판들을 임의로 설치하여서 다른 입주자들에게 피해를 주는 사례가 많습니다.

한 건물 안에 많은 상점들이 입주해 있는 공간 자체가 이런 사회적 현상을 부추긴다는 의견이 많습니다.

 자신의 상점을 더 홍보하고 싶다는 그릇된 욕망으로 인한 것이라는 시각이 지배적입니다.

이러한 사안을 해결해드리기 위해서 간판분쟁에 관한 법리를 분석해드리고자 합니다.

대법원에서는 간판분쟁과 관련하여, 일반상식과는 전혀 다른 해석을 내놓고 있습니다.

간판을 붙이는 외벽은 과연 누구의 것인가요?



간판을 붙이는 벽면이 누구의 소유인가를 밝히기 앞서서, “전유부분”과 “공용부분”이 무엇인가에 대해서 파악할 필요가 있습니다.

“전유부분”은 여러분이 전적으로 사용하는 공간을 의미합니다. 예컨대, 아파트라면 여러분들이 다른 주민들과는 별도로 사용하는 방, 거실 및 주방 등을 말합니다.

반면, “공용부분”은 공용에 제공되는 건물 부분으로서 다른 사람들과 함께 사용하는 장소입니다. 예를 들어, 엘리베이터 복도, 전기, 가스 등을 의미합니다.

이러한 공용부분은 소유자들 전원의 공동 소유입니다.[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”) 제10조]

대법원은 간판을 붙이는 외벽에 대해서 다음과 같이 판시한 적이 있습니다.

집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다( 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 참조).

결론적으로, 이러한 간판을 붙이는 외벽은 입주자들 공동 소유인 것입니다.

외벽을 사용하는 방법은 누가 결정하나요? 간판은 누가 관리를 하는지요?

 집합건물법에 의하면, 공용부분의 변경, 관리에 관한 사항은 다른 공유자의 동의나 그 지분의 과반수가 아닌 집회결의로써 결정하고 있습니다.(동법 264조, 265조/동법 제15조, 제16조)

다시 말해서, 집회결의에서 외벽을 사용하는 방법 내지 간판을 관리하게 되어 있는 것입니다.

다만, 외벽을 사용하는 방법은 관리단이 있다면, 그 관리단이 대부분 결정하는 경우들이 많습니다.

관리단이 없는 경우에는 어떻게 하지요?



대법원은 관리단이 없는 경우, 입주민들 전원을 구성원으로 하여 관리단이 성립한다고 판단하고 있습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조는 ‘관리단의 당연 설립 등’이라는 제목 아래 제1항에서 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.”고 규정하고 있다. 따라서 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 단체이다 ( 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결 등 참조).

참고로, 집합건물법 제24조 제1항에서는 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하고, 제2항에서는 관리인은 관리단집회의 결의에 의하여 선임되거나 해임되며, 제25조 제1항 제1호에서는 관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위를 할 권한과 의무를 가진다고 규정하고 있다.

다른 입주민들이 함부로 간판을 걸어서 피해를 주는 경우에는 어떻게 해결해야만 하나요?

원칙적으로는 간판분쟁은 관리단을 통해서 해결하는 것이 가장 바람직합니다.

관리단이 없다면, 입주민들 회의를 통해서 문제를 풀어가는 방식을 권해드립니다.

다만, 위와 같은 방식들로 해결될 수 없다면, 직접 간판을 바로 떼라고 소송을 걸 수 있습니다.

소수 지분만 가진 입주민이라도 다른 입주민이 함부러 걸어놓은 간판들을 제거하라고 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 대법원도 그러한 청구를 아래와 같이 인용해주고 있습니다.

대법원은 “집합건물법 제5조 제1항은 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정한다고 규정하면서 그 단서에 “다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.”고 규정하고 있다. 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다 ( 대법원 1987. 8. 18. 선고 86다72, 86다카396 판결, 대법원 1999. 5. 11. 선고 98다61746 판결 등 참조).“라고 판시한 적이 있습니다.

간판을 설치할 당시 이의를 제기하지 않은 경우에도 이러한 철거청구를 할 수 있나요?



할 수 있습니다.

대법원은 ”그 간판이 설치된 외벽을 사용할 수 없게 되어 피고가 그곳을 배타적으로 점유·사용하는 것이고, 이러한 행위는 집합건물의 관리행위에 해당하는데 피고가 이 사건 간판을 설치한 때부터 원고를 제외한 나머지 구분소유자들로부터 이의제기를 받지 않았다는 사정만으로는 구분소유자들이 피고의 간판 설치에 동의한 것으로 보기 어렵고“라고 판시한 적이 있습니다. (대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 [건물등철거])

돌출간판, 채널간판, 태양광간판, 부동산간판 등 간판분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 계시나요?



  김학재 변호사에게 연락주세요.