오늘은 상가임대차갱신청구권과 관련하여 다양한 건물주분들의 변호사로 활동하고 있는데 태연법률사무소 실제 상담사례들을 소개하려고 하는데요.
저희 사무실이 강남구 압구정역에 위치하고 있다보니 다양한 건물주분들이 상가계약에 대한 상담을 요청하고 계신데요,
상가나 건물을 소유하고 계시면서 여러가지로 분쟁이 많이 발생하는데, 통상은
임대차 차임에 대한 분쟁, 명도소송에 대한 분쟁, 갱신요구권에 대한 분쟁이 가장 많은 것 같습니다.
오늘 소개해드리는 사안을 바탕으로
상가를 소유하고 계시거나 건물을 소유하고 계신분들 궁금한 부분이 있으시다면 언제든지 태연법률사무소로(TEL 02-3474-0301) 연락주시기 바랍니다.
상가임대차 계약갱신요구권이란
상가임대차법은 통상 상임법이라 불리는데요
상이법에서 임대인은 임차인이 임대기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지의 사이에 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할수 없는데 이를 계약갱신요구권이라고 합니다.
다만 이를 거절 할 수 있는 경우도 법률로 명문화되어 있는데요,
계약갱신요구권 거절 사유에 대해서는 실제사례에서 소개하도록 하겠습니다.
임차인의 계약갱신요구 무조권 들어줘야하나요?
계약갱신요구권을 다 들어줘야하느냐는 질문을 가장 많이 하시는데요
최근 상가건물 소유자로 상담을 의뢰하신 분도 "재건축을 생각하고 있는데 임차인 중 오래된 분이 퇴거를 안하려고 한다."며 관련한 상담예약을 하시기도 하셨는데요
우선 임차인의 갱신요청을 모두 받아들일 필요는 없는데요,
특히 아래와 같은 사정이 있는 겨우
임차인의 갱신요청을 거부할 수 있습니다.
- 갱신거절사유 -
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려
그리고 또 한가지! 기억하실 부분은 갱신을 해주어야 하는 상황이라고 하더라도
"임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다" 는 것 인데요!
결론적으로는 10년 범위내에서 상가임대차갱신요구가 가능하다!는 것입니다.
계약갱신요구 임시특례
다만 최근 코로나19사태로, 임차인이 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 조항에 제한이 가해졌는데요ㅜㅜ
다른 건물소유권자분께서 이 부분 상담을 요청하신 사례가 있어 이것도 한번
짚어보려고 합니다.
실제로 2020. 11. 1.부터 6개월까지 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않는다는 특례규정이 있었는데요,
이 부분을 고려하시기 바랍니다!
다만 해당 규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에만 적용이 된답니다!
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